Четверг, 17 августа 2017   Подписка на обновления  Письмо редактору
15:23, 14 июня 2017

Продажа квартиры в ипотеке


Продажа квартиры, приобретенная с помощью ипотечного кредита, всегда сопровождается рядом трудностей. Со стороны покупателя такая сделка – риск, так как предполагает покупку жилья, находящегося под обременением. Для продавца продажа такой недвижимости сложна тем, что трудно найти покупателя, готового принять на себя все обязанности перед банком. Давайте рассмотрим, почему продают такое жилье, и какие риски существуют.

Возможные причины продажи

Главная причина продажи обремененной квартиры — это улучшение финансового положения, где семья стремится приобрести более просторное и уютное жилье. Если бы заемщики сначала полностью погасили задолженность по целевому займу, а затем выставили на продажу не обремененную квартиру, то весь процесс мог затянуться на несколько месяцев и более. В этом случае, собственникам гораздо легче передать все обязанности перед финансовой организацией новым владельцам, тем самым, освободив себя и свою семью от ипотечного кредита.

Почему продают такого жилье:

  • семейные обстоятельства. Например, обремененное жилье невозможно разделить между супругами при расторжении брака. Бывают случаи, когда срочная продажа ипотечной квартиры мотивируется отсутствием финансовых средств для получения качественной медицинской помощи;
  • ухудшение финансового положения семьи. Потеря кормильца, увольнение — это вероятные причины, по которым заемщик не в состоянии выплачивать ежемесячный кредит. По статистике, такая причина является частой на рынке недвижимости и нередко покупатели приобретают ипотечное жилье уже с имеющейся задолженностью перед банком.

Что такое обременение и как его снять?

Обременение представляет собой ограничение прав на квартиру. Несмотря на то, что владелец приобрел ту или иную недвижимость, имеет необходимые документы, он не вправе распоряжаться жилым объектом и совершать с ним любые манипуляции. Иными словами, обременение — это частичное владение третьих лиц определенной недвижимостью. Как правило, обременение заключается договором и единственный способ снять ограничения — это дождаться окончания сделки, выполнить все установленные условия или расторгнуть ее.

Как снять обременение?

В случае с целевым займом, или ипотечным кредитом, единственный способ избавиться от обременения — погасить задолженность перед банком.

До тех пор, пока заемщик не погасит всю сумму кредита, он не может получить все права на собственность.
Для заемщика существует возможность избавиться от обязанностей — это продать ипотечное жилье. В этом случае собственник ничего не потеряет. Если у заемщика перед банком имеется задолженность, то финансовая организация вправе изъять жилой объект в свое пользование. Тогда владелец лишится даже частичных прав собственности и будет занесен в черный список среди всех банковских фирм.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Существует 3 способа продажи ипотечной квартиры: за наличный расчет, через финансовую организацию и другому заемщику. Рассмотрим их все:

  1. За наличный расчет. В этом случае продавец выставляет сумму, которая включает в себя задолженность перед банком и выплаты, осуществленные ранее. Например, если квартира стоит 3.000.000 рублей, а продавец оплатил уже 1.000.000, то ему необходимо передать банку сумму в размере 2.000.000 рублей. Как правило, покупатель передает деньги заемщику, а тот, в свою очередь, погашает кредит полностью, а затем снимает с продаваемой квартиры обременение через банк. После этой процедуры можно приступать к регистрации прав собственности и заключать сделку купли-продажи квартиры.
  2. Через финансовую организацию. В этом случае заемщику не нужно искать покупателя на продаваемый объект. Для совершения сделки собственнику необходимо обратиться в банк с намерением продать жилье и досрочно погасить задолженность. После этого банк через аукционы ищет покупателя, подготавливает документы и передает все права на квартиру новому заемщику.
  3. Другому заемщику. Здесь покупатель является таким же заемщиком, как и продавец. Как правило, сумма на недвижимость предоставляется финансовой организацией. Иными словами, средства на приобретение квартиры были выданы покупателю банком с помощью целевого кредита. В конечном итоге покупатель сможет погасить задолженность и снять обременение, но либо будет должен другой финансовой организации, либо у него будет два кредита — целевой и ипотечный заем.

Возможные риски: для продавца

Для продавца главный риск в том, что банк может не одобрить сделку купли-продажи. Это происходит в том случае, когда покупатель готов принять на себя все обязанности перед финансовой организацией, но находится в черном списке или имеет плохую кредитную историю. Чтобы избежать данной ситуации, рекомендуется запрашивать у покупателя банковскую выписку, где будет указан статус. Нередко, многие покупатели умалчивают, что ранее имели задолженность перед банком, а последний, в свою очередь, изымал имущество у заемщика и обращался к коллекторам (подготовленные специалисты для взыскания долгов).

Другие риски продавца:

Покупатель может подвести. Если новый собственник был найден, то продавец вправе искать себе новое жилье. Когда покупатель отказывается от сделки, то прерывается вся цепочка и продавец теряет потенциальный жилой объект. В этом случае рекомендуется заключать предварительный договор на основании залога, чтобы ни одна из сторон не отказалась от сделки.

Примечание: покупка ипотечной квартиры тем и хороша, что весь процесс сделки проходит через финансовую организацию, поэтому всевозможные риски минимизированы.

Возможные риски: для покупателя

В данной ситуации покупатель рискует больше, чем продавец. Все потому, что покупатель — это потенциальная возможность погасить чужую задолженность перед банком и снять обременение. Например, перерегистрация прав собственности происходит только в том случае, когда квартира снята с обременения. Новый владелец будет иметь такие же ограниченные права на жилой объект, как и предыдущий хозяин. По этой причине, покупателю необходимо сначала погасить задолженность перед банком, дождаться, пока заемщик получит свидетельство о снятии с обременения, а затем приступать к оформлению сделки купли-продажи.

Возможные риски:

  1. Бывают ситуации, когда продавец погашает кредит, снимает все обязанности перед финансовой организацией, а затем отказывается продавать недвижимость. Конечно, покупатель через судебные инстанции вернет вложенные средства, но весь процесс может затянуться от 6 месяцев до 1,5 года.
  2. Банк может отказать в сделке, если заемщик не предупредил финансовую организацию о желании передать обремененный объект новому собственнику.
  3. При отсутствии разрешения на сделку от других собственников невозможно приобрести ипотечную квартиру. Например, если в семье есть несовершеннолетние дети, то необходимо получить разрешение на продажу жилья от органов опеки.

Для свершения сделки купли-продажи или для осуществления родственного обмена, необходимо в любом случае снять обременение с квартиры. С ограничениями у собственника нет прав распоряжаться объектом. Рекомендуется обращаться в финансовую организацию для получения разрешения на продажу обремененной квартиры.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 AdviceLawyer
О проекте
Карта сайта