Четверг, 24 августа 2017   Подписка на обновления  Письмо редактору
16:40, 17 мая 2017

Продажа недвижимости с обременением арендой


Нередко покупатели стараются избегать недвижимость с обременением, отчего объекты могут простаивать годами на рынке. Давайте выясним, можно ли продавать обремененную недвижимость, как правильно оформлять договор купли-продажи и как аннулировать договор, если возникли спорные вопросы.

Можно ли продать недвижимость, обремененную арендой?

Продать недвижимость, обремененную договором аренды можно. Чтобы подробно ответить на вопрос, мы обратимся за советами к профессиональным юристам:

  1. Чтобы договор аренды вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в местном отделе Росреестра. В этом случае, арендатор будет иметь полный перечень прав, указанных в договоре, не зависимо от того, кто владелец недвижимости и происходит ли смена собственника.
  2. Чтобы продать обремененную недвижимость важно учитывать ее тип. Если договор аренды заключался с объектом, не пригодным для проживания, то это не играет большой роли, так как многие собственники просто дожидаются окончания срока аренды, либо меняют условия с арендатором. Все сложнее, когда обремененная недвижимость – это жилплощадь (квартира, земельный участок). Для проживания на купленной территории необходимо расторгнуть договор аренды.

Оформление договора купли-продажи: нюансы

Собственникам на заметку: покупатели вправе проверять недвижимость на юридическую чистоту. Для этого они могут попросить вас предъявить выписку из ЕГРП, правоустанавливающие документы. Чтобы оформление договора купли-продажи было быстрым и легким, важно сразу предупредить покупателя о статусе вашей недвижимости. В любом случае, покупатель может запросить выписку самостоятельно в Росреестре. Как правило, в выписке содержится вся информация об объекте: расположение, метраж, кадастровый номер, количество собственников и, конечно же, статус жилья (находится ли в обременении или нет, а также тип ограничений).

Необходимые документы для оформления:

  • заявление о регистрации объекта о переходе прав собственности;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (кадастровый и технический паспорт, договор купли-продажи, акт приема передачи недвижимости, договор залога или задатка);
  • доверенность, если договор составляется между собственником и посредником. Доверенность должна быть нотариально заверенная;
  • квитанция об оплате государственной пошлины. Сумма зависит от вида недвижимости, а также от лица собственника и покупателя (физическое, юридическое);
  • выписка из ЕГРП, в которой будет указан кадастровый номер, информация о собственниках и состоянии недвижимости (тип обременения);
  • выписка лицевого счета. Можно получить в ЖКХ. Выписка необходима для подтверждения отсутствия задолженности;
  • договор аренды, зарегистрированный в Росреестре;
  • информация о собственниках и арендаторах (паспортные данные, актуальные номера, прописка);
  • разрешение на сделку от супруга, родственников, входящих в долевую собственность;
  • разрешение от органов опеки, если один из собственников является несовершеннолетним лицом.
Важно! Договор аренды и информация об арендаторе должна храниться у покупателя.

Как происходит смена арендодателя

Апелляционный суд постановил, что при смене собственника можно вносить правки в договор аренды. Все просто: в договоре указывается, что была произведена смена обязательных лиц. Основанием для изменений служит Гражданский кодекс (статья №382 и №387). Несмотря на то, что наименование собственников меняется, срок действия договора остается прежним. Арендатор на законных правах может продолжать пользоваться недвижимостью до истечения срока.

Нередко возникает вопрос: пока идет регистрация правоустанавливающих документов, кому платить арендную плату? В этом случае собственники должны прописать в договоре, что после подписания сделки, все права переходят новому собственнику, либо арендатор выплачивает плату первому обязательному лицу, пока права не перейдут новому владельцу на законных основаниях.

Важно! Если происходит смена собственников, и вносятся изменения в договор, то потребуется его перерегистрация в Росреестре, иначе все внесенные пункты будут считаться недействительными.

Как расторгнуть договор аренды

Во-первых, можно прийти к обоюдному согласию между арендатором и арендодателем. Во-вторых, важно обратить внимание на договор аренды, в котором указаны потенциальные причины для расторжения.

Основные причины:

  1. Если ежемесячный платеж не поступает больше трех месяцев.
  2. Если имущество арендодателя портится из-за арендатора.
  3. Договор составлен с ошибками.
  4. Если поднялся коэффициент годового налога на землю и недвижимость.
  5. Если коммунальные расходы превышают сумму ежемесячной аренды. В этом случае можно поднять арендную плату через суд, чтобы покрывать все расходы. В этом случае арендатор может отказаться от договора на добровольной основе.
  6. Если в договоре прописан пункт о капитальном ремонте. При отказе арендатора можно в судебном порядке расторгнуть договор.

Как расторгнуть договор аренды и снять обременение до регистрации прав собственности

Расторжение договора происходит по классической схеме. Для этого важно подключить продавца и вместе с юристом найти лазейки в договоре. Например, договор аренды можно признать недействительным, если он заключался без письменного разрешения одного из супругов. Все потому, что любая недвижимость, приобретаемая в браке, является собственностью обоих супругов на равных правах.

Как ограничиваются права собственника

Все зависит от типа договора. Бывают случаи, когда арендуется земельный участок и в договоре прописан пункт о строительстве. То есть арендатор вправе возводить на территории разрешенные законом объекты, выплачивать все расходы за коммунальные платежи и налоги. В этом случае руки у собственников «будут связаны», так как пока срок действия договора аренды не пройдет, арендатор вправе использовать землю в своих личных целях. Нередко в сделке прописывается информация, которая запрещает арендодателю вмешиваться в дела арендатора.

Продажа собственности с обременением – это сложный процесс, так как требует тщательного изучения всех документов. Многие объекты сдаются в аренду на длительный срок (от 2х лет и более), причем арендаторы могут возводить целые комплексы на участках. Расторгнуть без оснований договор – невозможно. Для этого необходимо быть юридически подкованным, знать свои права и обращать внимание на все нюансы при выборе недвижимости и заключения сделки купли-продажи.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 AdviceLawyer
О проекте
Карта сайта