Пятница, 18 августа 2017   Подписка на обновления  Письмо редактору
0:46, 21 июля 2017

Продажа квартиры по ипотеке


Не стоит бояться продавать квартиру по ипотеке. На самом деле такая процедура хоть и требует ответственного подхода, на рынке недвижимости она является одной из самых безопасных. Все потому, что в данную сделку вовлечена третья сторона – банк, который несет полную ответственность за оформление ипотеки на покупателя. Финансовая организация предоставляет гарантию, что сделка по отчуждению будет правомерной и справедливой. Давайте узнаем, какие риски существуют для продавца, как правильно пройти процедуру оформления и каким способом лучше всего получить средства от продажи квартиры.

Есть ли риски для продавца?

Продажа квартиры по ипотеке — это в первую очередь гарантия для продавца, что он не столкнется с искусной работой мошенников. Потому что здесь передачей денежных средств занимается финансовая организация, которая предоставляет заем покупателю.

Ипотека — это целевой кредит (заём), который выделяется банком или другой финансовой организацией на длительный срок и, как правило, под весомый процент. Проведение сделки купли-продажи, где задействовано третье лицо скорее долго и трудоемко, чем сложно и опасно. Все потому, что для оформления договора потребуется долгое время, пока банк совместно с продавцом и покупателем не составит полный пакет документов.

Есть ли риски для продавца:

  • считается, что главный риск в сделке купли-продажи — это возможность наткнуться на мошенника, который после оформлении и регистрации отчуждения квартиры не оплатит денежные средства, указанные в договоре. В данном случае риски минимальны, ведь здесь за покупателя ручается банк, который с помощью безналичного перевода отправит всю сумму на личный счет продавца. Нужно понимать, что банк не выдает крупный целевой заем на долгосрочный период лицам, которые являются не платежеспособными;
  • судебные инстанции всегда признают сделку купли-продажи по ипотеке недействительной, если банк не отправил средства на счет продавца;
  • также минимален риск, что продавец получит фальшивые и поддельные деньги. Если вся процедура проводится через банк, то все средства проверены и законны;
  • главный риск сделки в том, что не всем покупателям банк может одобрить сделку. На ранних стадиях, когда документы проверяются ипотечной организацией, покупатель находит себе приемлемый вариант, но спустя время узнает, что он не может получить целевой заем. Это значит, что и продавец, и покупатель потратили зря время на сбор и подготовку документов для передачи прав собственности. Как правило, основными причинами отказа является плохая кредитная история, неплатежеспособность клиента и недостаточный заработок для погашения кредита.

Процедура продажи квартиры по ипотеке

Как уже было сказано выше, процедура оформления сделки купли-продажи по ипотеке не только сложна, но и длительна. Особенно, если участники сделки подготавливаются к процессу самостоятельно. В данном случае рекомендуется обратиться за помощью к специалистам и грамотным риелторам, которые помогут облегчить и ускорить процедуру оформления. Сама процедура состоит из 7 основных этапов:

  1. Этап 1. Обсуждение деталей. Как правило, покупатель в первую очередь знакомится с отчуждаемой квартирой, интересуется основными нюансами, на которые обязан отвечать продавец или его законный представитель. Когда только будет принято решение о заключении сделки, то между участниками должно быть устное соглашение на оформление посредством финансовой организации.
  2. Этап 2. Заключение предварительного договора купли-продажи, который является гарантией для участников сделки, что каждая сторона обладает серьезными намерениями для передачи прав собственности. В предварительный договор вносится пункт, который гласит, что если какая-то сторона откажется от участия в сделке по не уважительным причинам, то она обязана компенсировать неустойку.
  3. Этап 3. Вызов независимого оценщика, который установит точную стоимость квартиры. Как правило, оценщика может направить банк.
  4. Этап 4. Сбор и подготовка необходимых документов, которые впоследствии передаются в финансовую организацию на рассмотрение. Как правило, банк может отказать в проведении сделки, если были обнаружены ошибки в документах.
  5. Этап 5. Составляется договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре или в многофункциональном центре (МФЦ). Покупатель при этом должен пройти процедуру регистрации прав собственности.
  6. Этап 6. После регистрации договора, Росреестр предоставит выписку, которую необходимо предоставить в банк, чтобы оформить ипотечный заем.
  7. Этап 7. По завершению, банк или другая финансовая организация переводит сумму, указанную в договоре продавцу.

Проверка состояния

Проверять состояние квартиры перед покупкой обязательно каждому покупателю. Для этого ему необходимо обратить внимание на:

  • состояние коммуникации. Не должно быть пробоин в водосточных и газовых трубах, а также не должна быть испорчена изоляция электросетей. Счетчики имеют целые и неповрежденные пломбы;
  • состояние конструкции. Трещины в стенах, дыры в полу — соответствуют не только о ненадлежащем состоянии квартиры, но и возможном риске появления мелких насекомых и вредителей.

Оценка стоимости

Оценку стоимости проводит квалифицированный специалист, который легко ориентируется на рынке недвижимости. Чтобы рассчитать адекватную и справедливую стоимость, оценщик прибегает к сравнительной методике объектов недвижимости, где учитываются:

  1. Расположение района и его элитность. Чем дальше район от деловых центров, тем дешевле стоимость.
  2. Этажность. В новостройках самые дорогие объекты — это квартиры на верхних и нижних этажах. В старых многоквартирных домах пользуется спросом та недвижимость, которая находится с 3-го по 7-й этаж.
  3. Инфраструктура. Начиная от наличия школ и детских садов поблизости, заканчивая больницами и супермаркетами.

Передача квартиры в залог

По соглашению банка покупатель может использовать отчуждаемое имущество под залог. Для этого участникам сделки необходимо заключить договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности, а затем оформить ипотечный заем в финансовой организации. В данном случае повышаются риски проведения данной сделки, ведь нет гарантий, что после оформления прав собственности, покупатель просто не выставит продавца «за дверь». В данной ситуации рекомендуется нанимать опытного специалиста, который поможет составить правильный договор купли-продажи, исключающий какие-либо риски.

Перечисление денег

Перечисление денег продавцу происходит в двух вариантах: либо переводом на банковский счет, либо с помощью открытия ячейки. Рассмотрим каждый вариант подробнее:

  • в первом случае продавец получит средства сразу же после оформления прав собственности на нового владельца. Как правило, срок передачи денег составляет 3-7 дней (стандартный срок перевода безналичных средств с одной финансовой организации в другую);
  • во втором случае банк открывает ячейку, куда закладывает установленную договором сумму. Продавец сможет получить средства только после прохождения процедуры регистрации прав собственности.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Данный вид сделки отличается от обычного отчуждения квартиры, где передача имущества осуществляется по стандартному договору. Давайте узнаем, какими особенностями обладает купля-продажа недвижимости ипотечным покупателем:

  1. Это одна из самых частых сделок на рынке недвижимости (более 60% всех случаев).
  2. Продавец не должен переживать, что в случае задолженности или просрочки ежемесячного погашения кредита покупателем, взыскать средства будут с участников сделки.
    После того, как покупатель пройдет регистрацию прав собственности и получит соответствующее свидетельство, то он будет являться единственным ответственным лицом перед финансовой организацией.
  3. Продавец в 99% случаев получает свои средства от сделки, поэтому риски заключения договора с ипотечным покупателем минимальны.
  4. В данной ситуации в большей степени рискует покупатель, ведь продавец не всегда может сказать, что отчуждаемая жилплощадь находится под обременением или арестом. Заранее проверить данный факт покупатель может только при запросе специализированной справки.
  5. Так как покупка квартиры в ипотеку входит в интересы покупателя, то многие затраты можно переложить на этого участника сделки. Например, продавец не обязан нанимать оценщика, чтобы он установил реальную рыночную стоимость объекта. Данная информацию нужна только покупателю, поэтому услуги эксперта оплачивает лишь он.
  6. Продавец должен понимать, что он не получит средства в день подписания и регистрации договора. Средства перечисляются в течение 7 рабочих дней. Например, если средства отправляются безналичным переводом, то потребуется несколько дней, а если деньги закладываются в ячейку, то продавец получит их не ранее чем через неделю.

Налогообложение

В соответствии с Налоговым кодексом страны (статья №220), все граждане, участвующие в сделке купли-продажи являются налогоплательщиками, у которых есть обязательство перед государством. Например, продавец обязан уплатить 13% от общей стоимости квартиры в государственную казну. 13% — это стандартная сумма налога, которая высчитывается от любого дохода как единовременного, так и ежемесячного. Так как продажа квартиры предполагает передачу денег, то для продавца это является доходом. Закон также действует и на покупателя, только он не обязан оплачивать налог, а наоборот, может получить имущественный вычет от уплаченного процента НДФЛ.

Основные нюансы налогообложения:

  1. Продавец обязан уплатить налоги в течение трех лет. При этом отсчет начинается с момента регистрации сделки в Росреестре и сразу же после получения покупателем Свидетельства о регистрации прав.
  2. Процент налогового вычета не меняется, вне зависимости от общей стоимости жилья. Например, если квартира стоит 1.500.000 миллиона, то 13% от общей стоимости составит 195.000 рублей.
  3. Покупатель может вернуть налоговый вычет также в течение трех лет после регистрации прав собственности. Для этого ему необходимо обратиться в Налоговую инспекцию, представить справки по установленной форме (3-НДФЛ), где будет произведен расчет имущественного вычета. Важно знать, что покупатель сможет получить возврат средств не только от уплаченных 13% процентов, но еще и вернуть сумму от проведенных ремонтных работ в новой жилплощади.

Подводя итоги можно сказать, что данный вид сделки – это самый безопасный на рынке недвижимости. При этом сам процесс оформления практически ничем не отличается от стандартной процедуры купли-продажи. Главное отличие в том, что за покупателя ручается банк, который гарантирует 100% передачу средств продавцу.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 AdviceLawyer
О проекте
Карта сайта