Четверг, 16 ноября 2017   Подписка на обновления  Письмо редактору
14:50, 29 апреля 2017

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником


Продажа недвижимости, где есть собственник, не достигший 18-летнего возраста — это сложный и долгосрочный процесс, который требует подготовки не только самой квартиры и всех документаций, но и получение разрешения от органов опеки. Многие покупатели стараются избегать таких сделок, так как не хотят связываться обремененным имуществом.

Возможна ли сделка?

Совершать сделку купли-продажи такого характера можно на основании Жилищного кодекса и Конституции РФ. По закону, все несовершеннолетние дети являются полноправными членами социума, которые имеют комплекс прав и устоев. До совершеннолетнего возраста ребенок вправе реализовывать законные права только в присутствии попечителей (родителей). Совершать такую сделку можно только, если:

  • родители предоставляют органам возможность обеспечения несовершеннолетнему защиту прав на имущество;
  • родители должны получить разрешение в органах попечительства на своершение сделки;
  • в случае если органы отказали, то любая сделка будет считаться недействительной;
  • любые изменения должны в срочном порядке согласовываться с органом попечительства (опеки);
  • приобретаемое жилье не должно ухудшать условия проживания ребенка и должно полностью соответствовать санитарным нормам, подходить как по качеству, так и по площади.

Как получить разрешение

Разрешение (одобрение) органов попечительства на сделку продажи необходимо, если у ребенка имеется своя доля на недвижимость или он является долевым собственником.

Главный нюанс: необходимо получать не только разрешение на продажу квартиры, но и на приобретение нового жилья.
Для того чтобы получить разрешение, необходимо следовать инструкции:
  • во-первых, необходимо отправить заказным письмом уведомление в органы опеки, в котором говорится, что вы намерены продавать недвижимость. По закону такая сделка называется отчуждение жилплощади. В уведомлении должны быть прописаны сведения, что родители или опекуны обязуются соблюдать все права, свободы и интересы ребенка. Как правило, такое письмо составляется строго в присутствии районного инспектора по охране детских прав. Этот инспектор должен заверить уведомление;
  • во-вторых, когда заявление будет составлено, то инспектор проведет небольшое собеседование с опекунами или родителями, которое совершается в присутствии детей, достигших 14-летнего возраста.

В каких случаях органы опеки могут отказать

Опека может отказать в тех случаях, когда ставится будущее ребенка становится под угрозу. Органы попечительства не дают разрешение, если:

  1. Недвижимость приобретается в рассрочку, а собственники остаются без жилья на весь период «задолженности». Отказ от опеки можно получить, если одновременно с приобретаемой квартирой продается вся недвижимость, когда ранее находилась в собственности.
  2. Если заключается договор дарения.
  3. Если собственник приобретает квартиру в доме на этапе строительства.
  4. Когда приобретаемая недвижимость не оснащена минимальными удобствами: коммуникациями, водоснабжением.
  5. Если родители (опекуны) хотят приобрести квартиру в ипотечный кредит.
  6. При отсутствии или слаборазвитой инфраструктуре.

Какие документы необходимы

Когда уведомление будет готово, оно подается в органы опеки вместе с полным пакетом документов, куда входят как оригиналы, так и копии. Список документов:

  1. Паспорта родителей (опекунов).
  2. Если ребенку исполнилось 14 лет, то необходимо подать заявление о согласии на продажу недвижимости, а также приложить паспорт.
  3. Если ребенку нет 14-ти лет, тогда нужно приложить свидетельство о браке, свидетельство о рождении. В случае, если брак был расторгнут, необходимо предоставить справку из ЗАГСа.
  4. Выписку со счета или банковский документ (нужен в случае, когда на счет несовершеннолетних были внесены определенные суммы от государства).
  5. Документы на отчуждаемое и покупаемое жилье, а именно:
  • оригинал свидетельства о собственности, его копия;
  • копия технического паспорта, регистрационного удостоверения;
  • документы о приватизации;
  • справки из БТИ;
  • планировка дома, разрешение на перепланировку;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • выписка из домовой книги, или единый жилищный документ.

Как проводится сделка купли-продажи

Поиск клиентов, подготовка документов и проверка их на юридическую чистоту — это лишь полдела. Чтобы сделка купли-продажи состоялась, необходимо знать порядок ее проведения:

  1. Получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости.
  2. Трезвая оценка квартиры. В первую очередь оценивается общее состояние квартиры (ремонт, коммуникации), затем проверяется инфраструктура.
  3. Грамотная рекламная кампания и поиск покупателя. Осуществляется как с помощью риэлтора, так и с применением подручных средств (баннеры, сайты, социальные сети, газеты).
  4. Заключение первичного договора, или соглашение на внесение залога.
  5. Выбор финансовой организации (банка).
  6. Заключение сделки купли-продажи на основания договора.
  7. Передача финансов (наличными, банковским переводом, с помощью аккредитива).
  8. Регистрация договора купли-продажи.
  9. Подписание передаточного акта.

Важные нюансы: советы, полезная информация

Чтобы получить одобрение органов опеки, необходимо представить доказательства, что качество жизни ребенка не ухудшится после свершения сделки купли-продажи. Для этого нужно:

  • указать в уведомлении, что новая недвижимость находится в зоне с хорошими климатическими условиями и экологически чистой обстановкой;
  • органы опеки одобряют сделку, если продажа квартиры зависит от смены работы или при должностном повышении (при условии, что заработная плата родителей или опекунов будет выше прежней);
  • сложность может возникнуть, если недвижимость приватизирована, а все несовершеннолетние дети являются собственниками;
  • в случае если родители или опекуны перед продажей квартиры выписали ребенка и прописали его в другой жилплощади, то договор купли-продажи может быть оспорен органами опеки;
  • любое решение органов попечительства и опеки можно оспорить через суд;
  • можно приобрести недвижимость с худшими условиями, если ребенку необходимо дорогостоящая медицинская помощь, требуется срочный переезд из-за экологической обстановки, а также с целью быть максимально близко к развитой инфраструктуре, которая поможет ребенку в образовательных или воспитательных целях.

Таким образом, продать квартиру с несовершеннолетним собственником вполне возможно. Нужно обратиться в органы опеки. Главная цель этого министерства — это действовать на благо несовершеннолетних детей, а также вовремя пресекать ущемление их прав.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 AdviceLawyer
О проекте
Карта сайта