Воскресенье, 24 сентября 2017   Подписка на обновления  Письмо редактору
14:33, 14 июня 2017

Самостоятельная продажа квартиры: инструкция


Квартиру можно продать через посредника, а можно это сделать и самому. Новичков в этом деле пугает наличие подводных камней и собственная неопытность, однако, пройдя все этапы продажи, можно будет утверждать, что процесс этот не такой уж сложный, каким изначально казался.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

С помощью подробной инструкции действовать очень просто, но следует помнить, что самостоятельная продажа недвижимости требует значительного времени. Также требуется проявлять терпение и тщательно проверять все условия сделки. Всем, кто решился самостоятельно продавать квартиру, хочется посоветовать подойти к процессу с максимальной ответственностью.

Ниже представлена подробная инструкция по продаже недвижимости, которая поможет даже неопытному владельцу.

Шаг 1: определяемся со стоимостью

Стоимость квартиры очень важна, поскольку нельзя ее ни завышать, ни серьезно занижать. Специалисту агентства по продаже недвижимости гораздо проще оценить квартиру в кратчайшие сроки: компании постоянно следят за всеми колебаниями рынка, ежедневно анализируют зависимость стоимости от местоположения и «возраста» недвижимости. Таких инструментов на руках у владельца нет, поэтому действовать придется самостоятельно.

Не все владельцы умеют объективно оценивать свою недвижимость. Запомните: непрофессионально указывать стоимость приблизительно или писать в объявлении «цена договорная». Правильно и точно указать стоимость — это залог успеха.

На цену влияют следующие факторы:

  1. Возраст и состояние дома.
  2. Этаж.
  3. Место расположения (центр, пригород, спальный район).
  4. Состояние квартиры и наличие дополнительных характеристик.
  5. Состояние двора, наличие парковки, школы и детского сада поблизости.
  6. Экономическое состояние региона.

При падении платежеспособности населения в результате кризиса стоимость на квартиру падает, даже если она находится в новом доме с прекрасным двором и в ста метрах от метро. Самостоятельная оценка квартиры — процесс длительный и трудоемкий. Для того, чтобы сделать все правильно, нужно выделить несколько свободных часов, вооружится газетами и интернетом.

Для определения стоимости своей квартиры делают сравнительный анализ цен на жилье с подобными характеристиками.

Сравнив как минимум два десятка схожих предложений, можно сделать определенные выводы и назначить цену. Советуем ее немного увеличить, процентов на 5-10, чтобы в процессе торга можно было этот излишек сбросить. Также стоит учесть некоторые правила:

  • если квартиру нужно продать очень срочно, цену нужно установить ниже, чем средняя на рынке;
  • если на жилье имеется сразу несколько реальных покупателей, можно немного поднять цену, но незначительно;
  • если объявление часто просматривается, не стоит считать это признаком заниженной стоимости, возможно, квартира просто интересует многих.

Данным способом оценки пользуются и профессионалы, но с той лишь разницей, что они имеют возможность точнее проводить расчеты.

Шаг 2: подготавливаем квартиру

Помимо юридической стороны вопроса, есть и техническая. Один из этапов — это подготовка квартиры к продаже. Важно, чтобы покупатель при фактическом осмотре жилья не был разочарован. Иногда бывает так: в объявлении квартира выглядит превосходно, а при осмотре выясняется, что диван заслонял дыру в стене.

Специалисты советуют не приукрашивать реальное состояние квартиры.
Как правило, перед продажей нужно сделать косметический ремонт. Также в процесс подготовки входит уменьшение количества мебели в помещении. Это позволит сделать качественные фотографии и показать покупателям естественный вид жилого помещения.

Шаг 3: собираем необходимые документы

Сбор документов — это важный этап, к которому нужно подойти со всей серьезностью. Лучше завести отдельную папку и собрать в нее все бумаги, что потребуются для продажи:

  1. Документ, подтверждающий право на продаваемую квартиру (свидетельство).
  2. Документ, удостоверяющий личность владельца (если квартира находится в долевой собственности, то потребуются паспорта всех дольщиков, включая детей).
  3. Паспорт на квартиру из БТИ.
  4. Данные о финансово-лицевых счетах (копии).
  5. Выписка из домовой книги о прописанных в квартире гражданах (лучше сразу взять расширенную).

Это основной пакет документов, но дополнительно может понадобиться:

  • разрешение из органов опеки, если одним из владельцев квартиры является ребенок;
  • согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если квартира куплена в браке (также нужно приложить свидетельство о заключении брака).
Выписку из домовой книги и данные о состоянии счета можно взять в самый последний момент. Лучше всего, если в квартире никто не будет прописан, ведь такая жилплощадь более востребована.

Шаг 4: ищем покупателей

Поиском покупателей можно заниматься на различных площадках:

  1. В интернете.
  2. В специализированных газетах и журналах.
  3. Через размещение объявлений «по старинке» на остановках.

Вариантов очень много, тем более, что можно распространить информацию и через популярные сегодня социальные сети, а также знакомых. Размещая рекламу в интернете, нанесите на фотографии квартиры свой номер телефона, что избавит от тиражирования вашего объявления риелторами.

Шаг 5: заключаем предварительный договор

Предварительный договор обеспечит обеим сторонам сделки следующие гарантии:

  • обяжет продавца отказаться от продажи квартиры в пользу иного лица;
  • обяжет покупателя приобрести именно эту жилплощадь.

Суть составления такого договора состоит в том, что потенциальный покупатель передает собственнику квартиры аванс в качестве гарантии. Подобный договор можно заменить соглашением о задатке. Лучше всего воспользоваться в данном случае услугами юриста или же изучить законодательство, ведь с юридической точки зрения аванс и задаток считаются разными понятиями:

  • аванс полностью возвращается при отмене сделки;
  • задаток предполагает введение штрафов при нарушении соглашения.

Форма предварительного договора произвольная, но стоит указать как можно подробнее все детали соглашения, указать дату, паспортные данные каждой из сторон. Указание точной суммы задатка — обязательное условие.

Шаг 6: оформляем договор купли-продажи

Договор купли-продажи — официальный договор. Он станет основанием для передачи прав собственности от одного лица другому. Обязательно составляется в письменном виде и заверяется нотариально.

Лучше всего составить договор у нотариуса, если совсем нет опыта в подобных делах. Все пункты договора очень важны и могут значительно повлиять на ситуацию в будущем. Обязательно указывается следующая информация:

  1. Фамилии и имена, а также паспортные данные всех участников сделки.
  2. Адрес и иные данные по квартире (выписываются из кадастрового паспорта).
  3. Цена квартиры.
  4. Распределение расходов по оформлению жилья.
  5. Срок подписания акта приема-передачи и срок освобождения жилплощади.
Договор составляется в трех экземплярах, одна из которых регистрируется в Росреестре для переоформления прав собственности.

Шаг 7: производим расчеты и передаем квартиру

Для новичка именно момент передачи денег станет самым волнительным и сложным. Расчеты могут производиться как наличными, так и по безналичному расчету. Самым лучшим способом считается использование депозитарной ячейки в банке. Такой процесс будет удобен как для продавца, так и для покупателя.

Он заключается в следующем:

  • продавец приносит деньги в банк и вносит их в ячейку при сотруднике;
  • вся сумма после подсчетов упаковывается в герметичный пакет, на котором ставят подписи обе стороны;
  • теперь можно передать право на квартиру через Росреестр;
  • после этого продавец будет иметь возможность забрать свои деньги.

На что обращают внимание покупатели?

Для покупателя всегда важно, чтобы при заключении сделки было как можно меньше подводных камней:

  1. Квартира была пуста и готова к продаже.
  2. Из нее были бы выписаны все жильцы.
  3. Стоимость соответствовала рыночной и так далее.

Завышенная цена настораживает не меньше, чем заниженная. Конечно, в этом деле также имеет значение, в каком состоянии находится жилье. Оценивая свою квартиру согласно рыночной стоимости, нужно понимать, что при этом и спрос будет соответственный. На квартиры в плохом состоянии придется скинуть цену.

Если из квартиры некоторые лица выписаны временно или не могут сняться с учета в настоящий момент, также придется компенсировать это покупателю и предупредить об этом заранее.

Типичные ошибки, совершаемые при продаже квартиры

Цель продажи квартиры — выручить за нее как можно больше средств. Но ситуации бывают разными, поэтому стоит поговорить о самых распространенных ошибках неопытных продавцов:

  1. Завышенная стоимость отпугнет покупателей, и срок продажи может затянуться надолго.
  2. Если квартиру смотрят часто, но брать отказываются уже долгое время, вполне возможно, что нужно улучшить ее товарный вид.
  3. При разговоре с покупателем нельзя быть излишне откровенным: лучше молча показать квартиру, чем рассказывать о том, сколько раз вас топили соседи сверху.
  4. Снимать рекламу и отказывать новым клиентам после устной договоренности с одним из них нельзя, прежде всего заключается договор задатка.
  5. Не имеет смысла делать дорогой ремонт перед продажей, поскольку окупить эти вложения вряд ли удастся.
Недвижимость тяжело продается в кризис, при возникновении некоторых рисков в социальной сфере. Если есть возможность, лучше в этом случае продажу отложить на некоторый срок.

Продажа квартиры: самостоятельно или с помощью риелтора?

Когда катастрофически не хватает времени, то вопрос о том, пользоваться ли услугами риелтора или нет, даже не стоит. Но как быть, если очень хочется пройти весь путь самому и немного сэкономить?

Взяться за самостоятельную продажу можно, если есть уверенность в собственных силах. Плюсы обращения к риелторам таковы:

  • быстрая скорость оценки;
  • возможность продать квартиру в условиях понижения спроса на рынке;
  • экономия времени;
  • нет необходимости нервничать по любому поводу.

Риелторы знают, что продать квартиру любой гражданин может самостоятельно, особенно это легко сделать при растущем рынке, когда спрос превышает предложение. Чаще всего поводом для обращения к специалистам становится банальная юридическая безграмотность, что вполне естественно.

В случае, если есть небольшие сомнения в собственных силах, лучше обратиться за помощью к специалистам. Квартира — дорогое имущество, и напрасные риски в этом деле не нужны никому.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 AdviceLawyer
О проекте
Карта сайта