Среда, 23 августа 2017   Подписка на обновления  Письмо редактору
23:42, 18 мая 2017

Риски заключения предварительного договора купли-продажи


Согласно Гражданскому кодексу, предварительный договор купли-продажи является гарантией заключения сделки. Главный плюс ПДКП – обязанности сторон, которые были установлены в добровольном порядке.

Что такое ПДКП

Предварительный договор купли-продажи – это гарантия двух сторон о заключении сделки. Когда между собственником и покупателем происходит договоренность о покупке, заключают такой тип договора. Совместно с ПД, заключают договор задатка, аванса или залога.

Заключение предварительной сделки основывается на Гражданском кодексе (статья №429/1). Закон говорит, что между продавцом и покупателем совершается сделка, на основании которой идет передача имущества, выполнения определенных услуг строго по условиям договора.

Что указывается в договоре:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  2. Контактные и паспортные данные сторон.
  3. Указывается сумма задатка, а также полная стоимость квартиры.
  4. Обязательно вносится графа «Риски». В ней пишется, что если одна из сторон нарушит условия предварительного договора, то он может считаться недействительным. В этом случае пострадавшая сторона может потребовать компенсацию за все расходы на нотариуса.
  5. Если на территории жилплощади остается мебель, то необходимо приложить опись. В случае если при въезде в квартиру собственник забрал технику и мебель, указанную в описи, то можно обратиться в суд для решения этого вопроса.

Что гарантирует предварительный договор

ПДКП заключается, когда продается недвижимость (дача, земельный участок, квартира). Гарантии договора:

  • защита прав обоих сторон. Договор гарантирует, то все проводимые мероприятия (согласование, предъявление справок для проверки) имеют юридическую чистоту;
  • предварительный договор заключается, когда покупатель не может внести на данный момент полную сумму за приобретаемое жилье, но обязуется выплатить остаток по истечении установленного срока. Для собственника такой договор будет 100% гарантией покупки его «товара». Нередко бывают случаи, когда покупатель просит собственника снять недвижимость с продажи, а через некоторое время просто исчезает. В итоге в минус уходит собственник, так как теряет и время, и деньги, и потенциальных покупателей;
  • договор гарантирует, что все проводимые мероприятия (сбор справок, проверка документов, оформление у нотариуса) будет оплачиваться одной из сторон;
  • ПДКП заключается с целью исполнения всех обязанностей сторон в установленный срок, а также гарантируется порядок проведения расчетов. Например, собственник при показе недвижимости указал определенную стоимость, а при покупке резко увеличил показатель. Как быть в таком случае? Все просто: нужно заключить предварительный договор, где будет указано, что собственник не вправе менять стоимость без одобрения покупателя;
  • предварительный договор может гарантировать компенсацию потраченных средств, если сделка не состоялась. Нотариально заверенный договор станет основанием для подачи иска в суд.

Риски заключения ПДКП

Риски ПДКП – это невыполнение обязанностей, установленных договором. На самом деле в юридической практике редко появляются риски при заключении предварительного договора. Главная проблема – это отказ исполнения договора в действие, в установленный срок. Несмотря на это, существуют перечень популярных рисков, которые периодически возникают:

Двойная продажа

Является одним из самых популярных рисков, которые возникают на рынке недвижимости. В этом случае на одну жилплощадь могут претендовать несколько собственников и покупателей. Нередко, после заключения договора купли-продажи, покупатель обнаруживает свою квартиру в газете объявлений.

Двойные продажи часто случаются, когда собственник намеренно отказывается регистрировать ДКП в Росреестре.
Происходит ситуация: один собственник заключает предварительный договор с несколькими покупателями, возможно, берет аванс или задаток, а в течение времени просто пропадает. Так как недвижимость — это дорогостоящий «товар», то и задаток может достигать до 1 млн. рублей. Иногда бывают случаи, когда мошенники скрываются под маской собственников или представителей, пытаясь незаконно продать жилье. Такой риск возникает, потому что предварительный договор не регистрируется в государственных органах и не подкрепляется никакими фактами.

Риск потери вложенных денег

Этот пункт напоминает риск двойной продажи. Так как предварительный договор купли-продажи ничем не подкрепляется, то и внесение суммы как задаток или залог является рискованным действием. Нередко такая ситуация возникает, когда покупатель не стремится проверять собственников на юридическую чистоту, обращаться к адвокату или нотариусу для консультации. Человек, который плохо подкован юридически, может столкнуться с мошенниками, которые с легкостью войдут в доверие и обманным путем заставят выплатить определенную сумму.

Риск признания договора недействительным

ПДКП аннулируется, если предварительная сделка будет составлена с ошибками. Рассмотрим распространённые ситуации:

  1. Не стоит доверять собственникам, которые не позволяют покупателю участвовать в заключение такого договора. Все просто: если собственник совершит ошибку и укажет неверный адрес квартиры, то договор сразу же становится недействительным.
  2. Не стоит забывать «характер» ПДКП. Предварительный договор является обязательством, которые приняли на себя две стороны в добровольном порядке.
    Договор будет аннулирован, если заключался без разрешения других владельцев, входящих в долевую собственность.
    Как правило, такая ситуация происходит, когда один из собственников ничего не знает о сделке, либо находится в местах лишения свободы, проходит медицинскую реабилитацию или военную службу.
  3. Предварительный договор будет признан недействительным, если заключение происходило с застройщиком, предлагающим первичное жилье. В таком договоре невозможно указать площадь будущей жилплощади, точный адрес, так как вся недвижимость заключается после возведения жилого комплекса.

Риск неполучения квартиры

Предварительный договор не обязывает собственника пускать в квартиру покупателя сразу же, после заключения. Права на квартиру переходят новым собственникам, как правило, после заключения основного договора купли-продажи. Бывают случаи, когда собственник отказывается составлять основной договор на основании имеющейся предварительной сделки. Соответственно, риск неполучения жилплощади снижается. В такой ситуации нужно обращаться в суд с просьбой аннулировать ПДКП или заставить собственника заключить основной договор в срочном порядке.

Другие риски

Существует риски, что одна из сторон может отказаться от сделки даже после заключения ПДКП. В этом случае рекомендуется вносить в договор пункт о компенсации ущерба в полном объеме. Например, покупатель внес задаток, но отказался от покупки. Собственник вправе оставить задаток себе в качестве компенсации. То же самое происходит, когда собственник отказывает покупателю в приобретение жилья. Последний, в свою очередь, может запросить компенсацию в двойном размере от суммы задатка.

Как минимизировать риски

Чтобы минимизировать риски, соблюдайте следующие рекомендации:

  • договор необходимо заключать в двух экземплярах и обязательно в письменной форме;
  • несмотря на то, что предварительный договор нельзя зарегистрировать в Росреестре, его можно заверить у нотариуса;
  • при заключении ПДКП должны присутствовать обе стороны и до тех пор, пока не будут подписаны оба экземпляра, они могут вносить правки, но по обоюдному согласию;
  • указывайте в договоре всю подробную информацию о состоянии дома, о предмете сделки, о площади, стоимости. В-пятых, не забывайте про сроки.

Предварительный договор купли-продажи является гарантией для обоих лиц, участвующих в сделке. Важно при составлении договора обращать внимание на обязанности сторон. Это поможет оспорить вопросы, в случае возникновения конфликтных ситуаций.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 AdviceLawyer
О проекте
Карта сайта