Купля-продажа земельного участка

Договор купли-продажи – это частое явление. Заключая сделку по отчуждению земельного участка, необходимо помнить о подводных камнях, которые могут возникнуть. Для этого рекомендуется изучить характер типовой сделки. В этой статье мы рассмотрим, что представляет собой сделка и как ее можно правильно оформить.

Что представляет собой сделка?

Отчуждение территории — это типовая сделка, которая регламентируется Земельным кодексом страны. Характер сделки прост: участвуют два лица, где есть собственник или посредник (продавец) и покупатель. Между сторонами заключается договор, предусмотренный законодательством РФ, оформленный по всем юридическим и правовым нормам.

Заключить типовой договор территории можно тогда, когда участок является личной собственностью владельца.

Закон говорит, что типовую сделку необходимо регистрировать в государственном реестре, а также предварительно проверять все правоустанавливающие документы на юридическую чистоту. Несмотря на это в законодательной базе нет закона, который обязует граждан регистрировать сделку у юристов или нотариусов.

Правоустанавливающие документы: анализ

Анализ правоустанавливающих документов позволяет проверить объект недвижимости на чистоту с юридической точки зрения. К числу таких документов относятся договора купли-продажи, дарения, ренты, приватизации, а также кадастровые и технические паспорта, справки из органа самоуправления.

Проведение анализа:

• анализ проводится посредством сравнения информации, указанных в правоустанавливающих договорах с той, что указана в Росреестре. Если информация (наименование продавца, паспортные данные, кадастровый номер) совпадают, значит, что документы чисты;
• не стоит путать такие документы с правоподтверждающими, как, например, свидетельство о госрегистрации прав.

Составление предварительного договора

Предварительный договор — это гарантия двух сторон о намерении заключить сделку купли-продажи. Какую выгоду получают обе стороны:

1. После заключения предварительного договора продавец не вправе находить новых покупателей, а последний, в свою очередь, новые объекты для покупки. В случае расторжения договора, одна из сторон должна возместить убытки и выплатить компенсацию в установленном размере.
2. Нередко продавец может заключить такой договор, если были утеряны правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые необходимо восстановить за определенный срок.
3. Предварительный договор подходит в случае, когда земельный участок находится под обременением.
4. Сделка в письменной форме может помочь покупателю получить целевой займ.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка является обязательным в заключение сделки. С юридической точки зрения покупка территории будет признана недействительной, если между собственником и покупателем не был заключен типовой договор.

Что должно содержаться в договоре:

• наименование каждой стороны (обязательно как для физических лиц, так и для юридических);
• предмет договора. Отражает тип и характер сделки. Нельзя сделку купли-продажи оформлять договором безвозмездного пользования;
• стоимость объекта. В данный пункт вносят реальную стоимость земельного участка, а также способ оплаты (наличными, с помощью аккредитива);
• обязанности и права каждой стороны;
• передача территории новому собственнику;
• реквизиты сторон.

Необходимые документы для оформления сделки

Для оформления сделки продавец обязан предоставить полный перечень документов. К общему числу относятся:

1. Паспорт продавца. Если земельный участок отчуждается через посредника, то покупатель вправе запросить нотариально заверенную доверенность.
2. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
3. Одобрения на отчуждении земли от других собственников. Ими могут быть супруги, которые приобретали территорию в браке, совершеннолетние дети и участники долевой собственности. Если в семье есть несовершеннолетние дети, то может потребоваться разрешение на продажу от органов опеки.

Государственная регистрация

Государственная регистрация прав производится только в органах Росреестра. Для этого необходимо составить заявление в письменной форме. Его подготавливают в последнюю очередь, когда весь пакет документов будет собран. В заявлении важно указать просьбу о закреплении прав на собственность за покупателем. Сотрудники могут запросить также и акт приема-передачи земельного участка.

Основные нюансы сделки

Покупка земельного участка должна проходить только между юридически подкованными людьми, так как существуют определенные риски. Например, перед покупкой земли необходимо провести межевание земли, где кадастровый инженер определит границы участка, принадлежащего собственнику.

Основные нюансы:

1. При отчуждении земли необходимо проверять не только документы на правомерность, но и письменно подтверждать отсутствие обременения территории. Нередко бывают случаи, когда территория находится под обременением аренды, но собственник не предупредил об этом покупателя. Особых рисков это не несет, но новый владелец не сможет пользоваться землей до тех пор, пока не закончится срок действия договора аренды (некоторые договора заключены сроком на 5-10 лет и более).
2. После регистрации сделки обязанности переходят на нового владельца, в том числе и оплата земельного налога.
3. Продавец обязан выплатить в течение трех лет налог с продажи земельного участка, в соответствии с Налоговым кодексом.
4. Покупатель сможет вернуть уплаченный налог (имущественный вычет НДФЛ) в течение трех лет после заключения сделки.

Покупка земельного участка может стать успешной сделкой, так как собственник вправе распоряжаться территорией как угодно. Владелец земли может возводить жилые объекты, использовать участок для дачного, садового или фермерского хозяйства. Главное при заключении договора — потратить немного времени на изучение юридической стороны сделки.