Когда произвели общую реформу в системе прав на имущество, появились обязательные правила. Например, внесение информации об объектах в единый реестр, а также ведение расчета кадастровой и рыночной стоимости. Чтобы понять, чем отличаются между собой эти схожие понятия, надо рассмотреть каждый термин по отдельности.

Кадастровая стоимость: что это?

Кадастровая стоимость представляет собой оценку объекта (квартира, дом, земельный участок). Такая стоимость проводится в соответствии с нормами, установленными законодательством, при этом производится либо индивидуальный расчет, либо массовый. По сути, это стоимость объекта, которая действует на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость не затрагивает информацию о состоянии недвижимости или придомовой территории, а основывается лишь на предложениях среди всех существующих вариантов. Для вычисления могут воссоздаваться модели, где сотрудники Управления оценки недвижимости вычисляют точную стоимость.

Кто и как производит оценку

Кадастровую стоимость вычисляют независимые эксперты из Кадастровой палаты или Федеральной Службы Кадастра. Для этого необходимо обратится в местный отдел Управления оценки. Перечень документов, которые необходимо предоставить:

  1. Правоустанавливающие документы на объект.
  2. Кадастровый паспорт (некоторые отделы требуют технический паспорт).
  3. Выписка из ЕГРП на наличие обременения. Если недвижимость находится под обременением, то важно приложить справки и документы с детальной информацией.
  4. План межевания, если есть.
  5. Копия договора аренды.

Кадастровая палата рассматривает документы в течение нескольких дней, после чего назначает на ваш участок экспертную группу. В течение установленного срока на место приедут несколько человек, которые оценивают инфраструктуру, расположение участка, рельеф, общее состояние.

Зачем нужна кадастровая оценка

Кадастровую стоимость запрашивают, когда происходит процесс приватизации недвижимости. А также в случаях, когда на земельный участок накладывается налог, заключается ипотечный кредит, решаются конфликтные ситуации через суд и если объект является залоговым имуществом при ипотеке.

Рыночная стоимость: что это?

Представляет собой актуальную и реальную цену на данный момент, так как эксперты проводят тщательную проверку не только рельефа и расположения недвижимости. Главная задача оценщика – это сделать «глубокую» проверку всех факторов.

На что обращает внимание оценщик:

  • инфраструктура. Какие муниципальные здания находятся, есть ли поблизости магазины, детские сады, больницы;
  • оценка района. Удаленность от центральных улиц, количество новостроек в ближайшем радиусе. Значительно снижается стоимость жилья, если рядом находятся промышленные зоны, свалки, пустыри, замороженные строительные участки;
  • состояние жилплощади. Качество ремонта, состояние подъезда, дома и придомового участка.
По сути, рыночная стоимость объекта – это сумма, за которую собственник сможет продать «товар» на рынке недвижимости.

В каких случаях оценивают рыночную стоимость

Когда недвижимость арестовывают или определяют под обременение. Например, если квартира, участок или дом были заложенным имуществом в банке. Если собственник не успевает вовремя погасить задолженность, то финансовая организация вправе изъять недвижимость через суд. Чтобы банк получил свою компенсацию, он выставляет недвижимость на торги, предварительно оценив рыночную стоимость. А также рыночную стоимость производят для одобрения ипотечного кредита, для составления договора купли-продажи.

Какая разница между рыночной и кадастровой стоимостью

На первый взгляд может показаться, что кадастровая и рыночная стоимость – это одинаковая оценка, которая проходит по одним и тем же критериям. Ошибочное мнение, что кадастровую оценку проводят на законных основаниях, а рыночную в личных целях. На самом деле существует несколько различий:

  1. Рыночный показатель является точным, так как оценщик обращает внимание на реальные факты. При оценке кадастровой стоимости нередко происходят ошибки, так как расчеты не точные. По этой причине кадастровая стоимость бывает выше, чем рыночная.
  2. Кадастровая оценка не заостряет внимание на вид из окна, на состояние жилых домов в районном комплексе и на толщину стен. Рыночная оценка учитывает все детали: как быстро происходит смыв канализации, какая высота потолков и есть ли трещины на потолке лоджии.
  3. Кадастровая оценка проводится раз в несколько лет, тогда как рыночная стоимость может варьироваться каждый месяц. На рыночную оценку влияет и изменение курса иностранных валют, и состояние бюджета государства, и спрос на вторичную недвижимость.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

Несмотря на разный алгоритм проверки, кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Причины, почему стоимость увеличивается:

  • неправильные расчеты с использованием недостоверных фактов;
  • стоимость повышается, если на участке обнаружены месторождения полезных ископаемых. Например, земельный участок 15 соток находится над угольным месторождением. Государство может установить цену в 7 млн. рублей, хотя рыночная цена участка вместе с домом не превышает 3 млн;
  • для выявления кадастровой стоимости используют массовую оценку. Существует средний показатель, который используют для вычислений. По этой причине стоимость намного выше рыночной. Например, оценка квартиры в малонаселенном пригороде показывает, что кадастровая стоимость не менее 2 млн. рублей, а рыночная стоимость на самом деле не превышает 700.000 руб. Все потому, что учитывается земля, рельеф, местность, нахождение полезных ресурсов. Причем не только руды, но и леса, озера, национальные парки, находящиеся в ближайшем радиусе.

Как снизить кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость можно оспорить. Для этого нужно обратиться в МИО (Министерство Имущественных Отношений). Необходимо подать заявление на рассмотрение, указать причины несоответствия цены, прикрепить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. Сейчас можно подавать документы в электронном виде, отправив все копии на электронную почту отделения МИО.

Как еще можно снизить стоимость:

  1. Обратиться в суд с требованием, чтобы Кадастровая палата произвела полный расчет. Как правило, при рассмотрении, государственный орган обязан прислать на объект другую команду независимых экспертов.
  2. В некоторых случаях назначается экспертиза, которая будет выявлять соответствие рыночной и кадастровой стоимости.

Не всем известно, но собственник вправе сам выбирать независимую экспертную компанию. Произведение оценки на кадастровую стоимость требует также дополнительных затрат, например, на оплату услуг оценщиков, государственной пошлины, получения справок, а также на поиск юриста и оплату его труда.