Исходя из законов действующих на территории РФ, материнский капитал может тратиться только на улучшение жилищного положения семьи, оплату за обучение детей в любых вузах или с целью увеличения пенсионных выплат. При этом в реальности большая часть населения тратит деньги материнского капитала на покупку жилья.

 

Очень часто, в некоторых семьях по разным причинам возникает необходимость продать жилплощадь, приобретённую на деньги материнского капитала. Поэтому у многих из них возникает вопрос: можно ли продавать такое жильё? Естественно, продать такую жилплощадь можно, но осуществить это достаточно непросто, особенно если в квартире живут дети не достигшие совершеннолетия, у которых имеется своя доля жилья.

 

Исходя из норм законодательства, которое регулирует порядок получения материнского капитала, если жильё приобреталось на эти деньги, то право собственности на него будет распределено между всеми членами семьи. При этом долевой размер будет определён письменным соглашением, заключённым между всеми членами семьи.

Исходя из этого лица, не достригшие совершеннолетнего возраста и даже новорождённые, получают свою долю в квартире, приобретённой за деньги материнского капитала. Соответственно, в случае продажи такой квартиры нужно принимать во внимание права несовершеннолетних лиц, проживающих в ней, а, следовательно нужно получить соответствующее разрешение из органов опеки на проведение сделки такого рода.

 

Последствия покупки жилья за средства материнского капитала

 

Хочется сразу отметить, что при покупке жилья за государственные деньги, то есть при покупке квартиры за средства материнского капитала, права собственности на недвижимость должны в равных долях распределяться между всеми членами семьи.

Многие семьи, узнавшие о возможности улучшения своего жилищного состояния за счёт государственных денег, находятся под сильным впечатлением и не принимают во внимание основные нюансы использования материнского капитала в процессе строительства жилья, приобретения квартиры или выполняя работы по их реконструкции. Но это может в значительной мере усугубить ситуацию в будущем, по той простой причине что собственниками квартиры помимо взрослых членов семьи, становятся их дети. При этом социальные органы очень внимательно следят за ущемлением прав детей и принимают все возможные меры чтобы не допустить этого.

Любая семья, которая желает приобрести, построить или улучшить свою квартиру или дом за счёт материнского капитала, должна понимать, что если в будущем понадобится продать жильё, то могут возникнуть определённые проблемы с этим. В ситуации необходимости отчуждения квартиры с учётом прав детей, не достигших совершеннолетнего возраста и обладающих долей жилья, органы опеки выступают в роли представителей интересов несовершеннолетних. Для продажи дома либо квартиры, приобретённых за средства материнского капитала, потребуется согласие, выданное соответствующими государственными органами.

Как продать квартиру приобретённую на деньги материнского капитала?

На сегодняшний день существует несколько вариантов продажи жилья, купленного за государственные деньги, полученные в качестве материнского капитала.

  1. Предоставить детям, не достигшим совершеннолетия ту же долю на другой жилплощади с условиями аналогичными или лучшими, чем в продаваемом доме либо квартире. Для этого понадобится отыскать покупателей на продаваемое жильё и заключить сразу два предварительных договора, с которыми посетить органы опеки для получения разрешения с их стороны.
  2. Разместить на счетах, открытых на имя детей, не достигших совершеннолетия, сумму денег, эквивалентную оценочной стоимости принадлежащей им доли. Для этого понадобится справка оценки стоимости доли квартиры положенной ребёнку, которая предоставляется в органы опеки для получения согласия на продажу квартиры. Размещать деньги на счетах детей можно после одобрения сделки опекунскими органами.
  3. Предоставить лицам несовершеннолетнего возраста уменьшенную долю в другой квартире. Для этого не потребуется оценка доли недвижимости, но нужна справка от эксперта о её стоимости, в которой, в пределах допустимого, будет снижена стоимость части квартиры принадлежащей детям в продаваемом жильё. Помимо этого понадобится аналогичная справка по другой квартире с завышенной, в допустимых размерах, долей недвижимого имущества. Детям, не достигшим совершеннолетия, рекомендовано выделять минимальные доли, чтобы в будущем у родителей не было лишних проблем при совершении сделок с недвижимостью.

Как получить согласие органов опеки – пакет документов

Стоит ещё раз напомнить, что не имея согласия от опекунских органов, получить ипотечный кредит под материнский капитал для того, чтобы купить квартиру невозможно. При этом в законодательстве чётко прописан полный пакет документации, необходимой для получения согласия на совершение сделки с недвижимостью от органов опеки по месту проживания лиц, не достигших совершеннолетия. Этот перечень состоит из следующих документов:

  • заявления соответствующей формы, заполненные собственноручно родителями несовершеннолетних детей;
  • в случае, если ребёнку исполнилось 14 лет, то потребуется заявление и от него;
  • ксерокопии и оригиналы паспортов всех лиц принимающих участие в сделке: продавец, родители и другие собственники жилья, а также все заинтересованные лица;
  • письменное согласие всех собственников жилья, в котором указано добровольное волеизъявление о согласии в проведении сделки с недвижимым имуществом;
  • документация, удостоверяющая право собственности продавца на недвижимое имущество, выступающее в качестве объекта сделки;
  • оценочные документы на жильё и план продаваемого помещения;
  • выписки надлежащей формы о состоянии лицевого счёта квартиры, которая подлежит продаже;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам продаваемого жилья.

Возможно ли продать или купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Если жильё было приобретено или построено на деньги материнского капитала, то право на собственность квартирой будут иметь все члены, входящие в состав семьи, в том числе и дети, не достигшие совершеннолетнего возраста. Их права при совершении любых сделок с недвижимостью должны учитываться в первую очередь, так как за этим постоянно следят опекунские органы. Так, перед тем как продавать жильё, нужно получить письменное разрешение опекунских органов.

Квартира, купленная в ипотечный кредит за средства материнского капитала, но в силу сложившихся обстоятельств выставленная на продажу, по правилам кредитования будет фактически залогом банка до момента полной выплаты её стоимости и поэтому продажа такого жилья будет возможна только при соблюдении определённых правил.

  1. Продавец обязан получить у банковских сотрудников письменное разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге, в котором будет указана сумма оставшейся задолженности. Покупателем оплачивается стоимость жилья, а продавец в свою очередь, за полученные деньги гасит остаток кредита. При этом должны быть соблюдены все права несовершеннолетних, участвующих в сделке.
  2. Между заинтересованными сторонами оформляется договор о купле-продаже недвижимого имущества, после чего покупателем погашается задолженность по кредиту и банком снимается обременение с квартиры. При этом, как и в предыдущих ситуациях, необходимо согласие от опекунских органов, если в продаваемой квартире есть дети не достигшие совершеннолетия.
  3. Переоформление ипотечного кредита на покупателя. При этом составляется соглашение о переводе задолженности по кредиту на особу, приобретающую жильё. Но, прежде чем продать жильё, владельцами квартиры должны быть подготовлены документы о предоставлении несовершеннолетним особам доли в новом жилье, условия проживания в котором не хуже продаваемой жилплощади.

Риски при покупке залогового жилья

При проведении сделок подобного рода, риск для обеих сторон минимален, так как ипотечный залог в обязательном порядке регистрируется в органах УФРС, для чего подаётся договор займа и купли-продажи. Банковской организацией подтверждается кредит и после официальной регистрации сделки начинается перечисление денег.

Стоит ещё раз подчеркнуть, что жильё, купленное за средства материнского капитала, как и любые другие сделки с недвижимостью, которая оформлена в долевую собственность на всех членов семьи, в том числе и не достигших 16 лет, не могут проводиться без согласия опекунских органов.