Воспользоваться ИНВ можно в следующих случаях:
1. Приобретение недвижимости:
- покупка готового объекта (доли в нем): комнаты; квартиры; дома; земельного участка, расположенного непосредственно под жилым домом;
- строительство жилого дома на участке, предназначенном для ИЖС;
- погашение процентов по целевому кредиту, израсходованному на покупку недвижимости или ее строительство, а также по займу, полученному на рефинансирование такого кредита.
2. Продажа имущества (доли в нем), если еще не истек минимальный срок владения, по окончании которого объект освобождается от обложения подоходным налогом.
В данном случае под имуществом подразумевается не только жилая недвижимость, но и другие объекты:
- дачи, садовые домики;
- гаражи;
- нежилые помещения;
- автомобили и пр.
Примечание: несмотря на массовое распространение информации о скором вступлении в силу нового закона, облегчающего положение нанимателей жилья, в настоящее время получить имущественный вычет на расходы по аренде жилых помещений невозможно.
Вычет на приобретение недвижимости
Имущественный вычет на покупку объекта недвижимости предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не может превышать 2 000 000 рублей.
Таким образом, максимальный размер налоговой экономии – денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина) может составить: 260 000 рублей (2 000 000 рублей * 13 %).
Обратите внимание:
1. Воспользоваться имущественным вычетом на приобретение недвижимости можно только один раз в жизни. При этом государство разрешает переносить неиспользованный остаток ИНВ на последующие годы без каких-либо ограничений.
Кроме того, если сумма вычета полностью не исчерпана при покупке одного объекта, гражданин имеет право использовать остаток ИНВ при заключении новой сделки.
2. Льгота применяется по отношению к имущественным объектам, расположенным на территории РФ.
Какие расходы включаются в ИНВ
В состав затрат, учитываемых при расчете вычета, включаются:
1. При строительстве (покупке) жилого дома (долей в нем):
- стоимость дома (в то числе на этапе незавершенного строительства) с земельным участком или одного участка, предназначенного для ИЖС;
- разработка проектно-сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- прокладка инженерных коммуникаций;
- стоимость строительных и отделочных работ.
2. При покупке комнаты, квартиры (долей в них):
- стоимость самого объекта;
- приобретение прав на жилье в строящемся доме;
- покупка отделочных материалов;
- работы по отделке помещения, включая разработку проектно-сметной документации.
Обратите внимание:
- принять к вычету расходы на отделку (достройку) объекта можно только в том случае, если в договоре прямо указано, что квартира (комната) продается без отделки (дом приобретается на этапе незавершенного строительства).
- нельзя включить в состав ИНВ затраты на перепланировку, реконструкцию, приобретение сантехники и пр., а также любые расходы, связанные с оформлением сделки.
В каких случаях нельзя применить ИНВ
Имущественный вычет не применяется:
1. Если сторонами сделки купли-продажи выступают взаимозависимые лица: муж и жена, родители (усыновители) и дети; братья и сестры; попечитель и подопечный; опекаемый и опекун;
2. Если оплата недвижимости была произведена на деньги работодателя или другого лица, за счет материнского капитала или бюджетных средств.
Когда возникает право на вычет
Право на применение ИНВ в связи с покупкой жилья возникает с года, в котором произошло следующее событие:
| Вид сделки | Момент возникновения права на получение вычета |
| Купля-продажа готового объекта | Зарегистрировано право собственности в ЕГРН |
| Покупка участка под ИЖС или объекта незавершенного строительства | Зарегистрировано право собственности в ЕГРН на возведенный (достроенный) дом (вычет на приобретение только одного земельного участка получить нельзя) |
| Купля-продажа с обременением (ипотека) | Зарегистрировано право собственности с обременением (ипотека) |
| Участие в долевом строительстве | Подписан акт передачи жилья налогоплательщику |
| Участие в ЖСК | При соблюдении двух условий (при этом учитывается наиболее поздняя дата одного из условий):
ü полностью выплачен паевой взнос; ü подписан акт передачи жилья налогоплательщику |
Обратите внимание: если объект недвижимости был приобретен по договору мены с доплатой, то это не является основанием для отказа в применении ИНВ, поскольку НК РФ не содержит запрета на такой вариант покупки жилья. Соответственно, право на вычет при совершении сделки такого рода возникает с момента регистрации собственности в ЕГРН.
Пример расчета вычета
В 2018 году Иванова И. И. приобрела квартиру стоимостью 4 000 000 руб. в индивидуальную собственность. Поскольку стоимость жилья превышает предельный лимит ИНВ, Иванова И.И. может претендовать на вычет в размере 2 000 000 руб.
Заработная плата Ивановой И. И. составляет 60 000 руб. в месяц, стандартные вычеты не применяются.
Таким образом, общий размер дохода гражданки за 2018 год составит 720 000 руб., а общая сумма НДФЛ, которую можно будет вернуть из бюджета по итогам года (не удерживать с заработной платы в течение налогового периода): 93 600 руб. (720 000 руб. * 13 %).
Остаток вычета в размере 1 280 000 руб. (2 000 000 руб. – 720 000 руб.) можно использовать в последующие годы.
Вычет на проценты по ипотеке
Имущественный вычет на погашение процентов по ипотеке (рефинансированию кредита) предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 3 000 000 рублей.
Максимальный размер налоговой экономии – денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина) может составить: 390 000 рублей (3 000 000 рублей * 13 %).
Вышеуказанный лимит действует с 01.01.2014 года. Проценты по ипотечным кредитам, полученным ранее этой даты, могут быть включены в состав вычета в полном объеме, (без учета ограничения в 3 000 000 рублей).
Обратите внимание: право на применение данного вида имущественного вычета также не ограничивается какими-либо сроками, но при этом использовать его можно однократно на протяжении жизни и только по отношении к одному объекту недвижимости, даже если сумма ИНВ в полном объеме не исчерпана.
Налогоплательщик, который приобрел жилье в кредит после 01.01.2014, имеет право воспользоваться как вычетом на приобретение недвижимости, так и вычетом на погашение процентов, поскольку данные разновидности ИНВ применяются независимо друг от друга.
Гражданин, который до 01.01.2014 года воспользовался ИНВ на приобретение жилья, но не заявлял в его составе расходы на проценты по кредиту, имеет право после 01.01.2014 применить вычет на погашение процентов в пределах установленного лимита.
Важно: ИНВ по процентам можно получить только после возникновения права на вычет по приобретению жилья.
Порядок получения вычета
За ИНВ налогоплательщик имеет право обратиться:
1. В налоговые органы по месту жительства (электронно через портал ФНС или Госуслуги, через Почту России).
Перечень документов:
- декларация по форме 3-НДФЛ (кроме суммы вычета в бланк нужно внести сведения из справки о доходах и суммах начисленного и удержанного налога, полученной от работодателя, а саму справку приложить к декларации);
Примечание: налогоплательщики, которые представляют отчетность исключительно с целью получения вычета (т. е. не обязаны самостоятельно декларировать свои доходы), не привязаны к срокам подачи декларации, установленным НК РФ.
В настоящее время справку по форме 2-НДФЛ за прошлые налоговые периоды можно заказать через портал ФНС (Госуслуги) без обращения к работодателю.
К декларации в качестве приложений прикладываются копии нижеперечисленных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.
- документы, подтверждающие право владения объектом недвижимости:
| Строительство дома | выписка из ЕГРН |
| Приобретение дома, квартиры, комнаты (долей в них) | выписка из ЕГРН или
акт передачи жилья и договор купли-продажи (участия в долевом строительстве) |
| Покупка участка под ИЖС или с готовым домом (долей в нем) | выписки из ЕГРН на земельный участок и на дом |
| Погашение процентов по кредиту | целевой договор займа,
ипотечный договор, график погашения кредита и уплаты процентов |
- платежные документы, подтверждающие расходы по приобретению недвижимости или уплату процентов по кредиту;
- заявление на возврат НДФЛ по форме, утвержденной приказом ФНС России от 14.02.2017 № ММВ-7-8/182@ (Приложение № 8).
Если недвижимость приобретена в совместную собственность, дополнительно представляется:
- свидетельство о заключении брака;
- заявление (соглашение) о распределении имущественного вычета между супругами.
2. К работодателю, предварительно подтвердив право на вычет в инспекции.
Перечень документов для обращения в ФНС:
- заявление о подтверждении права на имущественные налоговые вычеты (можно воспользоваться приложенным бланком или написать в свободной форме);
- перечисленные в предыдущем пункте документы, подтверждающие право на ИНВ (декларация 3-НДФЛ не представляется).
По истечении 30 дней налоговый орган выдаст уведомление о праве на ИНВ.
Перечень документов для работодателя:
- заявление о предоставлении ИНВ (можно воспользоваться приложенным бланком или написать в свободной форме);
- уведомление о праве на применение вычета, полученное в ФНС.
Особенности применения вычета разными категориями налогоплательщиков
1. Применение ИНВ супругами.
Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью обоих супругов, поэтому каждый из них имеет право использовать ИНВ в полном размере.
При этом супруги должны самостоятельно решить, как распределить вычет между собой.
Например:
Молодожены купили квартиру за 3 000 000 рублей. Каждый из них имеет право на вычет в пределах установленного лимита. Супруги договорились, что муж использует свой вычет в полном объеме – в размере 2 000 000 рублей, а жена частично – в размере 1 000 000 рублей. Свое решение они отразили в заявлении о распределении вычета между супругами, которое было представлено в ФНС в составе пакета документов.
2. Вычет для граждан, купивших имущество в долевую собственность.
Если недвижимость приобретена до 01.01.2014 – размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями.
При покупке имущества после 01.01.2014 – ИНВ предоставляется в размере фактически понесенных каждым собственником расходов в пределах установленного лимита.
Но если родители, имеющие несовершеннолетних детей, покупают недвижимость в общую с детьми долевую собственность, то они имеют право применить имущественный вычет без распределения по долям.
3. Применение вычета законными представителями, покупающими недвижимость своим несовершеннолетним детям (опекаемым, подопечным).
В случае приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, каждый из законных представителей детей (родитель, усыновитель, попечитель, опекун) имеет право на применение имущественного вычета в стандартном порядке – в пределах установленного лимита.
4. Имущественный вычет для пенсионеров.
Физические лица, получающие пенсии, имеют право перенести ИНВ на предыдущие налоговые периоды (те, в которых они вели трудовую деятельность и являлись плательщиками НДФЛ). Осуществить «перенос» можно в пределах трех лет, предшествующих году, в котором возникло право на применение вычета.
Например:
Гражданин вышел на пенсию с 01.01.2019 и с этого же времени он не работает. В апреле 2019 года он купил жилой дом. Следовательно, в 2020 году (по истечении периода, когда возникло право на вычет) пенсионер может подать в ФНС декларации 3-НДФЛ за 2018, 2017 и 2016 годы и вернуть сумму уплаченного ранее НДФЛ в пределах установленного лимита.
Но нужно обратить внимание на следующее правило: если за переносом неиспользованного остатка ИНВ на предшествующие годы пенсионер обращается не в налоговом периоде, непосредственно идущим за годом, в котором образовался такой остаток, а в последующие годы – количество налоговых периодов, на которые возможно осуществить перенос, соответственно уменьшается (письмо Минфина РФ от 12.07.2016 № 03-04-05/40681).
Например:
Работающий гражданин купил квартиру в 2016 году. По окончании 2016 года он подал декларацию и вернул часть потраченных средств, при этом вычет был израсходован не полностью.
В июле 2017 года гражданин вышел на пенсию. По итогам 2017 года пенсионер за остатком ИНВ не обращался.
Если гражданин решит в 2019 году воспользоваться правом на перенос неиспользованного остатка вычета на предыдущие периоды, то вернуть налог можно будет не за 3, а только за 2 года: 2015 и 2014.
Алименты с имущественного вычета
Денежные средства на содержание несовершеннолетних детей удерживаются из чистого дохода работника (уменьшенного на сумму НДФЛ).
Следовательно, если работник представил работодателю уведомление из ФНС о праве на применение имущественного вычета, то НДФЛ не удерживается, а сумма чистого дохода, с которой взимаются алименты, становится больше.
Например:
Петров А. А. обязан уплачивать алименты на несовершеннолетнего сына в размере 25 % от дохода. Заработная плата Петрова А. А. – 50 000 руб., с которой ежемесячно удерживается НДФЛ в размере 6 500 руб. (50 000 руб. * 13 %). Заявление на предоставление стандартного вычета Петров А. А. работодателю не подавал.
В январе текущего года Петров А.А. принес в бухгалтерию уведомление из ФНС о праве на применение имущественного налогового вычета в размере 1 800 000 руб.
Таким образом, если в предыдущем году Петров А. А. ежемесячно уплачивал алименты на ребенка в размере 10 875 руб. ((50 000 руб. – 6 500 руб.) * 25 %), то в связи с применением вычета с начала текущего года размер алиментов увеличился и составил: 12 500 руб. (50 000 руб. * 25 %).
Но возможна иная ситуация: когда гражданин, уплачивающий алименты, обращается за вычетом не к работодателю, а напрямую в ФНС по итогам года, в котором возникло право на применение ИНВ.
Налоговые органы не занимаются выплатой алиментов с сумм возвращаемого налога. Следовательно, удерживать деньги на содержание детей из средств, перечисляемых из бюджета на счет налогоплательщика, просто некому.
Таким образом, передавать или не передавать часть полученных из казны денег на содержание детей – гражданин решает самостоятельно. Причем судебная практика подтверждает, что получатели алиментов не вправе претендовать на суммы подоходного налога, возвращенные налогоплательщику.
Имущественный и социальный вычет одновременно
Часто возникает ситуация, когда в течение года было куплено жилье и параллельно возникли другие расходы, например, связанные с обучением или лечением как самого гражданина, так и членов его семьи. В таком случае в одном налоговом периоде возникает право на применение имущественного и социального вычета одновременно.
Как поступить в данной ситуации? Прежде всего, нужно помнить, что общая сумма возмещения по всем видам вычетов не может превышать совокупного годового дохода налогоплательщика.
Как правило, в первую очередь используется социальный вычет, так как неиспользованный остаток по нему нельзя перенести на следующий год. Тогда как имущественный вычет можно заявить и в более поздние налоговые периоды без каких-либо потерь.
Если налогоплательщик выбирает самостоятельное обращение в ФНС, то налоговый орган по умолчанию пересчитает сначала НДФЛ по социальному вычету, а потом по имущественному.
Работодатель же имеет право предоставить положенные льготы в том порядке, который сочтет нужным. В таком случае может возникнуть ситуация, когда в первую очередь налогооблагаемый доход работника будет уменьшаться на имущественный вычет, а социальный не будет своевременно использован и просто сгорит по окончании года.
Поэтому налогоплательщику рекомендуется подать в бухгалтерию заявление в свободной форме об очередности предоставления льгот.
Вычет при продаже имущества
Доходы, полученные гражданином от продажи имущества, облагаются НДФЛ по ставке 13 % кроме случаев, когда объект находился во владении налогоплательщика сверх минимального предельного срока, установленного законодательством.
Для объектов недвижимости такой срок составляет 3 года, если право собственности на них получено:
- по наследству или в порядке дарения от близкого родственника (когда сторонами договора выступают родители и дети, бабушка (дедушка) и внуки, родные (неполнородные) братья и сестры);
- при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в результате приватизации.
Во всех иных случаях минимальный предельный срок владения имуществом составляет 5 лет.
При этом для любого вида собственности (квартира, автомобиль, гараж и пр.), приобретенной ранее 01.01.2016 года, минимальный срок владения составляет по-прежнему 3 года (такой период был утвержден в «старой» версии законодательства, действовавшей до вышеуказанной даты).
Как рассчитать налог с применением вычета
НК РФ предлагает налогоплательщику 2 варианта расчета налога, взимаемого с дохода налогоплательщика:
1. С применением вычета в установленном размере:
НДФЛ к уплате = (Доход от продажи имущества – Вычет) * 13 %
Вычет предоставляется в следующих размерах:
- 1 000 000 руб. – если предметом сделки выступали: жилой дом, квартира, комната, земельный участок, дача, садовый домик;
- 250 000 руб. – если было продано иное имущество (гараж, автомобиль, нежилое помещение и т. д.).
Следовательно, если полученный доход не превышает вышеуказанных сумм, то налог к уплате будет равен нулю.
При этом если имущество находилось в долевой или совместной собственности и был продано как единый объект в рамках одного договора купли-продажи, вычет распределяется между совладельцами по договоренности или пропорционально их долям.
Если же собственник продал только свою долю по отдельному договору, он имеет право применить вычет в полном размере.
Обратите внимание:
- налогоплательщик, продавший в течение одного налогового периода несколько объектов, может использовать ИНВ в установленных пределах только по всем проданным объектам в совокупности. Т. е. если в течение года было продано 3 квартиры, максимальный вычет все равно составит 1 000 000 рублей от общей стоимости 3 объектов;
- применять вычет можно неограниченное количество раз;
- если доход от продажи имущества не превышает предельно допустимую сумму ИНВ, то обязанность по уплате налога не возникает, но при этом налогоплательщик все равно должен подать декларацию 3-НДФЛ в установленные сроки.
2. С применением вычета в размере фактических расходов на приобретение собственности:
НДФЛ к уплате = (Доход от продажи имущества – Расходы по покупке этого имущества) * 13 %
Под расходами подразумеваются все фактические затраты, связанные с приобретением этого имущества, подтвержденные документально.
Нужно отметить, что если расходные документы не были утеряны, а стоимость продаваемого имущества незначительно превышает затраты по его приобретению, то такой вид расчета будет наиболее выгоден.
Например:
Климов Н. А. купил квартиру в июле 2016 года за 3 000 000 руб. в индивидуальную собственность. В 2018 году он продал данный объект за 3 800 000 руб.
Если Климов Н. А. применит фиксированный вычет, то сумма налога к уплате в бюджет составит: НДФЛ = (3 800 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 13 % = 364 000 руб.
Если же применить вычет на сумму фактических расходов, то размер налога будет в несколько раз меньше: НДФЛ к уплате = (3 800 000 руб. – 3 000 000 руб.) * 13 % = 104 000 руб.
Но если недвижимость, приобретенная до 01.01.2016, была продана существенно ниже ее кадастровой стоимости (более чем на 30 %), установленной на 1 января года, в котором право собственности на объект перешло к новому владельцу, то учитывается не фактически полученный доход налогоплательщика, а другая минимально допустимая сумма, вычисляемая по формуле:
Доход от продажи имущества = Кадастровая стоимость объекта * 0,7.
Полученный результат используется при расчете НДФЛ независимо от выбранного способа применения вычета.
Например:
Пашин Р. А. продал дом в 2018 году за 1 850 000 руб. При этом кадастровая стоимость объекта на 01.01.2018 составляет 2 900 000 руб.
Таким образом, для расчета НДФЛ будет использован не фактический доход Пашина Р. А., а кадастровая стоимость дома, исчисленная с понижающим коэффициентом:
Доход от продажи имущества = 2 900 000 руб. * 0,7 = 2 030 000 руб.
Документы для получения вычета
В срок до 30 апреля года, следующего за годом, в котором было продано имущество, налогоплательщик подает в налоговую инспекцию по месту жительства:
- декларацию по форме 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие факт продажи имущества (договор купли-продажи, мены и пр.).
Если заявлен вычет в размере фактических расходов, дополнительно представляются:
- документы, подтверждающие затраты на приобретение имущества (товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения и т.п.).
К декларации в качестве приложений прикладываются копии вышеуказанных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.
Обратите внимание: если в 3-НДФЛ отражен налог к уплате, он должен быть перечислен в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи имущества.
Список источников
1. Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты.
2. Пункт 7 статьи 78 НК РФ. Зачет или возврат сумм излишне уплаченных налога, сбора, страховых взносов, пеней, штрафа.
3. Приказ Минфина РФ от 14.02.2017 № ММВ-7-8/182@.«Об утверждении форм документов, используемых налоговыми органами и налогоплательщиками при осуществлении зачета и возврата сумм излишне уплаченных (взысканных) налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов».
4. Письмо ФНС России от 25.05.2009 № 3-5-04/647 об имущественном налоговом вычете по налогу на доходы физических лиц
5. Письмо Минфина РФ от 16.03.2015 № 03-04-05/13862 получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в связи с приобретением квартиры по договору участия в долевом строительстве.
6. Письмо Минфина РФ от 06.03.2015 № 03-04-05/12102 по вопросу предоставления имущественного налогового вычета при покупке квартиры в общую долевую собственность.
7. Письмо Минфина РФ от 10.09.2013 № 03-04-05/37207 о предоставлении имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
8. Письмо Минфина РФ от 27.02.2013 № 03-04-05/7-145 о получении имущественного вычета до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры.
9. Письмо Минфина РФ от 26.12.2012 № 03-04-05/7-1442 о получении вычета при долевом строительстве.
10. Письмо Минфина РФ от 12.09.2017 № 03-04-05/58506 о получении имущественного вычета по НДФЛ, если один из супругов не имеет доходов, облагаемых по ставке 13%.
11. Письмо Минфина РФ от 22.03.2018 № 03-04-05/18175 по вопросу предоставления вычета при приобретении жилой недвижимости с привлечением средств материнского (семейного) капитала.
12. Письмо Минфина РФ от 03.05.2012 № 03-04-05/3-586 о получении вычета в случае приобретения жилья для несовершеннолетних детей.
13. Письмо ФНС России от 19.04.2012 № ЕД-4-3/6609@ по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в случае совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества между взаимозависимыми лицами.
14. Письмо Минфина РФ от 03.09.2015 № 03-04-05/50743 о предоставлении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении в 2013 г. квартиры, если ранее вычет был получен налогоплательщиком при приобретении в 2012 г. квартиры в собственность его несовершеннолетнего ребенка.
15. «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015). О расходах на чистовую отделку жилья.
16. Письмо Минфина РФ от 17.01.2012 № 03-04-08/7-3 по вопросу включения в сумму имущественного налогового вычета расходов, связанных с выполнением налогоплательщиками отделочных работ и приобретением ими отделочных материалов.
17. Письмо ФНС России от 13.04.2012 № ЕД-4-3/6240 о предоставлении имущественного налогового вычета в части расходов, связанных с приобретением земельного участка и строительством на нем жилого дома.
18. Письмо Минфина РФ от 26.03.2014 № 03-04-05/13204 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при покупке жилья супругами.
19. Письмо Минфина РФ от 17.04.2014 № 03-04-07/17776 о порядке предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц налогоплательщикам, получающих пенсии.
20. Письмо Минфина РФ от 12.07.2016 № 03-04-05/40681 о получении пенсионером образовавшегося в 2014 г. остатка имущественного вычета по НДФЛ, если за его переносом он обратился в 2016 г.
