Куда жаловаться на управляющую компанию

Куда жаловаться на управляющую компанию?

Все больше старых и тем более новых домов переходят под контроль управляющих компаний. Часто возникают основания для жалоб.

Причины для жалобы на управляющую компанию

Есть региональные, муниципальные и федеральные законы, которые регламентируют работу управляющих компаний. И только на основании этих положений можно юридически обосновать жалобы.

Причины жалоб могут быть следующими:

низкое качество предоставленных коммунальных услуг: горячая вода низкой температуры, воздух в квартирах не прогревается выше 15 градусов и т.п.;
дом не подготовлен к зимнему периоду; траншеи подачи горячей воды находятся в открытом состоянии, трубы не заменены;
срыв сроков предоставления жилищно-коммунальных услуг;
управляющая компания не предоставляет представителям жильцов отчетов о своей работе, о своем экономическом состоянии;
не проводятся общие собрания собственников жилья.

Управляющая компания – наемный исполнитель, то есть сами жильцы или их представители заключают с ней договор обслуживания. И именно на этот договор следует опираться, если возникают недовольства от ее работы.

Если компания не оказывает коммунальные услуги должным образом

Но вначале давайте определим, какие услуги входят в обязательный перечень? Их список должен быть предметом договора, заключаемого с каждым владельцем квартиры, как ее собственник. Если жилье принадлежит муниципалитету, то от имени собственника выступает он.

Коммунальные услуги предназначены для обеспечения комфортной жизнедеятельности жильцов, к ним относят:

снабжение теплом квартиры дома;
подача электроэнергии;
удовлетворительное снабжение горячим и холодным бесперебойным обеспечением;
подача газа до квартир жильцов.

Если хотя бы один из этих пунктов не удовлетворяет по качеству, то жильцы вправе обращаться с жалобами в вышестоящие, контролирующие и судебные органы за защитой своих законных прав и интересов.

Если УК не оказывает услуги по договору, не предоставляет достоверных сведений жильцам

Весь перечень услуг, которые должна предоставлять управляющая компания, прописан в тексте договора. Это основа для любых требований, если жильцы их не получают в срок и нужного качества.

По результатам своей деятельности управляющий ежегодно составляет отчетную ведомость, куда заносятся все произведенные работы и из стоимость. Но, зачастую, работы значатся только на бумаге, а это дает возможность списать деньги или распределить их между сотрудниками.

Отчеты не должны быть формальными, а иметь под собой юридические основания: акты приемки, полный перечень выполненных работ в конкретной квартире, если например, вышел из строя общий стояк подачи воды, или в месте общего пользования, то есть сами жильцы действительно видели, что был проведен ремонт.

Но если в отчете указаны работы, которых никто не видел, а деньги за это списали с жильцов, то это серьезный повод для обращения в контролирующее органы: будет проедена проверка, и если все подтвердится, то наказания не миновать.

Если УК неправомерно выставляет квитанции по оплате или завышает тарифы

В большинстве случаев неправильные счета связаны с пересчетом оплаты коммунальных услуг льготным категориям граждан, и если за оплату конкретной квартиры льготы еще учитывают, то при начислении средств на общедомовые нужды этот параметр повсеместно не учитывается.

Гражданин имеет право на льготную оплату коммунальных услуг, причем всех, а не выборочно. Вот и возникает путаница в счетах и увеличенная оплата.

Другой пример – счета за водоснабжение рассчитывают не по реальным показателям учетных приборов, а из головы, объясняя это тем, что водой пользовались домовые службы. Но управленцы могут посещать квартиры и переписывать жильцов, и делать все начисления исходя из этих показателей, а не приборов учета. Это допускается только в одном случае, если приборы не установлены, а во всех других случаях за основу берутся показатель счетчиков.

Ставку тарифов могут изменять только правительственные органы, и больше никто. Если у вас есть сведения, что по определенной услуге ставка тарифа выражается такой-то цифрой, а в квитанции стоит другая – то это серьезный повод для жалобы.

Другие нарушения УК, за которые с жильцов взимаются деньги

Любые другие услуги могут быть предоставлены жильцам только по решению общего собрания, даже если они явно улучшают условия безопасности или другие параметры. Например, самовольно устанавливают домофоны или камеры слежения: такого решения жильцы не выносили, а счета в платежках увеличились. Так вот, можно отменить незаконно взимаемую плату, если обратиться в суд.

Бывает и так, что у некоторых жильцов по неизвестным причинам сама собой увеличивается общая площадь квартиры. Оплата коммунальных услуг проводится исходя из общей площади, а если ее увеличил бухгалтер, то и общая сумма в квитанции будет намного больше.

Иногда в платежных документах появляется строка о взимании денег за техобслуживание котельной или придомовым паркингом. Все эти действия должны быть прописаны в договоре, и если этих пунктов нет, то плата взиматься не должна.

Обратите внимание: если не будет сделан перерасчет, то компанию могут оштрафовать на приличную сумму.

Органы, в которые можно обратиться с жалобой и конкретные случаи

Органы жилищного надзора: жилищная инспекция. С введением ЖК РФ жилищные инспекции наделили новыми контролирующими полномочиями.

Они могут и должны проверять техническое состояние жилых многоквартирных домов, которое включает в себя все инженерное оборудование. К ее компетенции относят проверку качества предоставляемых коммунальных услуг населению.

В каких случаях следует обращаться в жилищную инспекцию?

Если, например, подвал дома постоянно затопляет, а на первых этажах появляется сырость, то это один из поводов обратиться в эту организацию. Или другая ситуация: деньги за ремонт или замену лифтового хозяйства собраны с жильцов, но по истечении продолжительного времени никаких работ по улучшению жилищных условий компания не проводит.

В некоторых домах жильцам приносят сразу две платежные квитанции, и по какой платить жильцы просто не знают. И эту ситуацию может разрешить жилищная инспекция: она может проверить, кто действительно является законно выбранной компанией.

Как известно, отопление в дома подается в определенное время, но многие компании не могут обеспечить жильцов ни теплой водой, ни теплыми батареями. И если в вашем доме спустя 30 дней после установленного срока батареи холодные, смело можно писать в инспекцию: это ее прерогатива следить за выполнением взятых обязательств по предоставлению жильцам коммунальных услуг в полном объеме.

Если жалоба подана, инспекторы будут отслеживать исполнение обязательств, вести контроль по устранению недоделок.

Это касается и затянувшегося ремонта мест общего пользования, и оборудования и других неисправностей.

Роспотребнадзор. Функции этой организации весьма обширны, и в любом сложном случае она приходит на помощь жильцам многоквартирных домов в борьбе с управляющей компанией.

Если ручки двери оторваны, а на жалобы нет должной реакции, если сосульки превысили все допустимые размеры и грозятся упасть на голову прохожим, если качество питьевой воды не удовлетворяет жильцов. Вопросы неприятного запаха из крана волнуют очень многих, и эта проблема может возникнуть не только от неправильной очистки воды, но и от гнилых труб, пропускающих грунтовые воды в дома жильцов.

Есть сайты Роспотребназора практически в любом муниципальном образовании, и порой для обращения хватает интерактивной приемной, чтобы запустить проверку вашей управляющей компании. Будет составлен акт об обнаруженных всех недочетах, а не только касающихся жалобы.

Отсутствие остекления в подъездах, грязь в лифтах, холодные полотенцесушители: все это подвластно к разрешению через этот очень действенный орган.

Управляющая компания. Но перед тем, как обращаться в вышестоящие инстанции, попробуйте достучаться до руководства самой компании: напишите заявление о недочетах в двух экземплярах, зарегистрируйте его у секретаря. Подождите некоторое время, и если ничего не происходит, тогда прямая дорога в госорганы за защитой своих прав и законных интересов.

В большинстве случаев реакция руководства будет, может быть не такая, какая бы хотелось вам, но может прийти техник-смотритель и постарается исправить обнаруженные недочеты своими силами.

Администрация района или города. Уже многие пострадали от некомпетентности сотрудников управляющих компаний.

Начиная с мая нынешнего года, любая компания должна получить лицензию на ведение своей деятельности. Как раз этим и многими другими вопросами занимаются чиновники местной власти.

Услуги должны обеспечивать только лицензированная компания, и если в вашем доме вопросами обслуживания до сих пор занимается управляющие компании, не получившие лицензию – то это грубое нарушение законодательства.Власти встают на сторону жильцов: в административном порядке устраняют подобные компании от деятельности, а если не помогает, то и обращаются в суд.

Прокуратура района.

Это надзорный орган, он проверяет законность действий руководства управляющей компании. То есть, если вы считаете, что тарифы повысили незаконно, то обращаемся в прокуратуру.

Это касается и других правовых вопросов: начислений за общедомовое потребление воды, парковок, подвалов. Часто, руководство сдает подвалы, то есть общее имущество посторонним лицам, а деньги присваивает себе. Прокуратура может провести проверку на наличие в данных действиях состава преступления или административного правонарушения.

Суд. В суд можно обращаться при нарушении любых прав. Например, компания выбрана по подложным документам общего собрания, вынесенное решение общего собрания нарушают российские законы, а деятельность руководства управляющей компании не соответствует принятым законодательным актам.

Суд не решает вопросы протечек и подачи коммунальных услуг, этим занимаются проверяющие органы.

Куда не следует обращаться с жалобой?

В Санэпидстанцию – она не поможет очистить воду и воздух, только выдаст заключение о состоянии ресурсов;
В Пожарную Инспекцию – она не поможет в случае аварийной ситуации;
В БТИ – только сможет зафиксировать перепланированный подвал, нарушающий общее конструктивное решение всего дома;
В службу тарификации платежей – только выдаст справку о тарифах на коммунальные услуги на дату обращения.

По возникающим определенным недочетам, неисправностям следует обращаться в вышеперечисленные исполнительные, административные и контролирующие органы.

Форма и содержание жалобы

В шапке жалобы пишут наименование организации, куда она направляется.
Далее данные подателя жалобы: паспортные данные, почтовый адрес.
Затем суть самой претензии. Здесь нужно сослаться на законодательные нормы, пункты договора с управляющей компанией. И описать, что все это она не выполняет.
В конце попросить принять экстренные меры. Поставить подпись и дату.