Получить недвижимость в дар – об этом мечтают многие. На первый взгляд это же так просто и не должно возникнуть никаких сложностей. Однако только на первый взгляд. При оформлении дара есть различные тонкости, несоблюдение которых может привести к печальным последствиям для обеих сторон сделки. Статья поможет избежать этих «подводных камней».

Дарственная от завещания отличается тем, что  предполагает переход недвижимости в другие руки сразу же после регистрации всех документов в государственных органах.

Также, в отличие от купли-продажи:

  • подаренное одному из супругов жилье не подлежит разделу после развода;
  • акт дарения не требует от дарителя уплаты пошлин по причине того, что он не получил от него никакого дохода в отличие от продажи недвижимости, когда необходимо заплатить подоходный налог от прибыли (кроме случаев, если он владеет жилплощадью больше трех лет).

Как оформить дарственную на квартиру

Если кто-то кому-то желает подарить квартиру, то в обязательном порядке должен быть составлен договор дарения, иначе сделка будет считаться недействительной. Договор подразумевает, что даритель соглашается передать свою недвижимость полностью или ее часть безвозмездно (то есть, не прося ничего взамен) одаряемому, а он не против того, чтобы этот дар принять. Следует отметить, что документ требует регистрации в государственных регистрирующих органах. Традиционно это Регистрационная палата, однако можно обратиться и в Кадастровую палату.

Будьте внимательны: дарением считается безвозмездная передача имущества. Если имеет место взаимная услуга обеих сторон типа «ты — мне, я – тебе», такую операцию в дальнейшем можно оспорить через суд и аннулировать.

Стоит отметить, что право владения подаренной недвижимостью одаряемый получает только после прохождения процедуры регистрации. Далее он становится полноправным собственником квартиры (или ее части – если об этом оговорено в договоре) и имеет полное право выписать прежнего владельца, продать, подарить или совершать другие действия с недвижимость на правах владельца.

Кстати, незарегистрированный договор дарения теряет силу после смерти дарителя – в этом случае в действие вступает закон о наследстве. Поэтому не затягивайте с государственной регистрацией сделки.

Согласно закону дарение не допускается:

  • от имени детей моложе 14 лет, недееспособных граждан;
  • работникам государственных соц. учреждений (школы, больницы, приюты) гражданами, находящимися в этих учреждениях, супругами, а также родственниками этих граждан;
  • госслужащим, сотрудникам Национального Банка по причине выполнения ими своих служебных обязанностей;
  • между коммерческими организациями.

Существуют два варианта регистрации сделки дарения. Можно оформить самостоятельно, а можно привлечь нотариуса. Во втором варианте расходы на регистрацию возрастут по причине оплаты услуг специалиста.

Оформление через нотариальную контору имеет свои плюсы:

  • в случае судебного иска, направленного против сделки (например, родственники дарителя против) нотариус может выступить свидетелем в суде и представить доказательства, что процедура была совершена в правовом поле;
  • при утере договора нотариус всегда может выдать копию;
  • риск ошибок при составлении текста будет сведен к минимуму, что немаловажно. Большинство документов аннулируются судом из-за нарушения формы составления.

Если вы все же пришли к выводу, что сможете самостоятельно оформить бумаги, тогда процедура будет состоять из двух этапов. Первый – составление и заверка договора, второй – регистрация в государственном регистрационном органе. Если вы обратитесь к нотариусу – то все действия с оформлением он берет на себя – от вас потребуется только представить запрашиваемые документы и подписать бумаги.

Как правильно составить текст договора дарения

Правильно составленная дарственная – гарантия того, что при судебных исках в большинстве случаев суд примет вашу сторону. Поэтому желательно, чтобы составлял текст юридически грамотный человек, лучше всего – нотариус.

При оформлении дарственной на жилье текст должен включать в себя следующую информацию:

  • паспортные данные того, кто дарит;
  • паспортные данные того, кому дарят;
  • четко описанная суть операции (такой-то дарит, такой-то принимает в дар жилплощадь, которая расположена по такому-то адресу);
  • тип жилья (например, трехкомнатная квартира);
  • как можно более полное описание жилплощади (сколько комнат, в каком доме, на каком этаже, площадь общая/жилая и т.д.);
  • данные о документе, подтверждающем право дарителя на владение объектом недвижимости;
  • стоимость отчуждаемой недвижимости (не обязательно)
  • наличие подписей с обеих сторон (обязательно).

Если жилплощадь отчуждается в пользу малолетнего ребенка (сын или дочь до 14 лет), оформлением занимаются родители (опекуны) без присутствия ребенка. А если подросток старше 14 лет, но не достиг совершеннолетия – его присутствие во время сделки обязательно наравне с родителями (опекунами).

Оспаривание сделки

Оспорить сделку дарения можно в период до трех лет после регистрации и при условии смерти дарителя. Основные причины оспаривания:

  • неправильное оформление (нарушение процедуры, ошибки в тексте);
  • на подаренную недвижимость не оформлено право собственности;
  • к моменту подписания договора даритель признан недееспособным;
  • если отчуждаемая недвижимость в совместном владении, но нет согласия супруга;
  • зафиксирован факт подписи акта под принуждением;
  • смерть одаряемого.

В каких случаях возможна отмена дарственной

Иногда процесс дарения может быть аннулирован. Все случаи четко прописаны в законодательстве:

  • в результате сделки у дарителя ухудшилось здоровье или уровень жизни;
  • даритель пострадал от противоправных действий одаряемого;
  • действия или образ жизни одаряемого привели к частичному или полному разрушению отчужденной недвижимости;
  • тот, кому дарят, отказался от подарка.

Необходимые документы для дарственной на квартиру

Если сделка проходила через нотариальную контору, тогда набор документов необходимо предоставить нотариусу, иначе, при самостоятельном оформлении, бумаги надо нести в Регистрационную палату, где в присутствии сотрудника госучреждения обе стороны подпишут договор.

Список нужных документов для оформления акта дарения:

  • паспорт дарителя и одаряемого;
  • Свидетельство на право дарителя владеть недвижимостью, отчуждаемой другому лицу;
  • Инвентаризационная оценка квартиры из БТИ;
  • Данные обо всех, кто прописан в квартире, которая является даром;
  • согласие родителей, опекуна или попечителя, если представитель одной из сторон несовершеннолетний или недееспособный;
  • нотариально заверенная доверенность в случае, если делами занимается доверенное лицо (а также его паспорт);
  • согласие в письменном виде с подписями всех собственников отчуждаемого жилья;
  • заверенный подписями договор дарения;
  • кадастровый паспорт.

Регистрационная палата изучает, фиксирует договор и выдает одаряемого свидетельство о праве собственности на квартиру (обычно в течение 7 рабочих дней, но может быть и больше). С этого момента он – полновластный хозяин подаренной квартиры.

Если бумагами занималась нотариальная контора, тогда свидетельство можно забрать у нотариуса.

Размер налога при оформлении дарственной

В связи с тем, что подаренная жилплощадь причисляется к получению дохода, равного стоимости квартиры, новый владелец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% от дохода.

Как узнать ставку налога

Сумма рассчитывается из инвентаризационной стоимости подаренного жилья. Стоимость можно узнать, заказав соответствующую справку в БТИ.

Обратите внимание, что 13% платят резиденты России (т.е. лица, постоянно находившиеся последние 183 дня на территории страны). Для нерезидентов ставка выше и составляет 30%.

Стоит заметить, что льгот для пенсионеров по выплате подоходного налога не предусмотрено, поэтому получив в дар жилье, пенсионер на общих основаниях обязан выплатить все те же 13%.

Порядок оплаты

После оформления дара новому владельцу необходимо до 30 апреля следующего года включительно предоставить в налоговую декларацию о доходах за прошедший отчетный год, куда будет включена и прошедшая операция. При посещении налогового инспектора предоставьте следующие нужные бумаги:

  • договор дарения;
  • свидетельство на право владения новым жильем;
  • инвентаризационная справка БТИ;
  • паспорт.

После того, как фискальная служба рассчитает сумму вашего налога, на почту будет выслано уведомление и квитанция, оплатить которую можно в любом банке или почтовом отделении.

Кто освобожден от уплаты налога

Согласно закону, от выплат освобождены получившие дар лица, если они являются дарителю близкими родственниками (супруги, дети, родители, сестры, братья, бабушки, дедушки). Для подтверждения родства необходимо предоставить в налоговую нужные документы.

Также, согласно международному праву, налог не платят работники консульств и члены их семей.

Обращаем ваше внимание, что иногда с целью избежать обязательных отчислений, дарственную маскируют, оформляя сделку купли-продажи. Такая сделка в среде юристов называется мнимой и по законодательству РФ может повлечь за собой уголовное преследование.

Дарственная – документ, к составлению которого необходимо подходить с особой внимательностью. И лучше привлечь для этого юристов, чтобы избежать возможных судебных исков при вступлении в права владения.