Кадастровая стоимость: что это и как ее узнать?

Вот уже более 10 лет кадастровая стоимость является важным показателем на рынке недвижимости. Каждый объект, будь то земельным участком, жилым домом или промышленная постройка имеет свою стоимость, которая в дальнейшем определяет и размер налога, и стоимость приватизации, и арендную плату по договору. Мы расскажем, для чего нужен такой показатель, и какие инстанции определяют кадастровую стоимость.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость существует в Российской Федерации с конца 20 века, но только в 2015 году данный показатель стал использоваться при оценке объектов недвижимости и земельных участков. Процесс регламентируется Федеральным законом, где говорится, что такая стоимость является обязательным исчислением для каждого объекта.

Процедура оценки такой стоимости заключается в проведении массовой оценки всех объектов, а затем в вынесении конечной суммы.

Данный показатель является публичным, так как составляется государственными оценщиками для населения. В отличие от рыночной, такую стоимость можно запросить как в общем государственном реестре, так и посмотреть самостоятельно в режиме онлайн.

Оценка объектов позволяет производить расчет, который будет максимально приближен к экономическому состоянию, как на рынке недвижимости, так и в стране. Кадастровая стоимость фиксирует износ объектов и учитывает инфляцию. Благодаря чему цена на каждый объект является не только адекватной, но и справедливой.

Для чего стоимость необходима:

• стоимость является важным показателем для определения налога и штрафных санкций, касательно изучаемого объекта недвижимости;
• изначально кадастровую стоимость ввели в законодательство с целью расчета налога на квадратные метры и землю;
• в 2000 году стоимость применяли для проведения массовой оценки всех категорий земель.

Кто и как её определяет?

Единственный способ узнать кадастровую стоимость объекта – провести оценку с помощью экспертов. Расчетами занимается несколько инстанций, такие как:

• кадастровая палата;
• жилищный комитет;
• частные организации.

По закону, бесплатная плановая проверка проводится один раз в пять лет. Но бывают случаи, когда требуется переоценка гораздо раньше. Все зависит от ситуации, например, если стоимость была завышена ранее и результаты оценки требуется оспорить, если с объектом будут заключаться различные сделки, такие как купля-продажа или дарение.

Средний показатель рассчитывается областной властью, а именно губернатором. По этой причине кадастровая стоимость одной и той же площади может отличаться в зависимости от региона страны.

Порядок проведения кадастровой оценки:

1. Шаг 1. Выбирается метод оценки. Можно выбрать либо массовую оценку, либо индивидуальную.
2. Шаг 2. Определяем тип объекта, который подвергается оценке. Например, свободная недвижимость, ограниченная или вовсе, отсутствующая. В зависимости от типа цена может ненамного изменяться в большую сторону. Свободные, или открытые объекты – те, которые доступны населению. Ограниченные объекты доступны юридическим лицам и муниципальным органам, а отсутствующая недвижимость – та, которая ранее не была внесена в общий государственный реестр и на кадастровую карту.
3. Шаг 3. Узнаем вид объекта недвижимости. Стоимость может отличаться для земельного участка, частного дома или квартиры.
4. Шаг 4. Рассчитываем кадастровую стоимость, учитывая:

• площадь участка или постройки;
• стоимость одного квадратного метра не по стране, а по региону или городу, где находится изучаемый объект;
• если объектом является какая-либо постройка, то изучается год возведения, этажность, инфраструктура (экономическая ситуация района), занятость близлежащих участков;
• если объектом является земельный участок, то изучается смежность границ, категория этой земли (например, природный заповедник, земли запаса или лесного фонда).

Как узнать кадастровую стоимость?

Существует один простой способ, который позволяет узнать точную кадастровую стоимость объекта. Для этого требуется воспользоваться кадастровой картой в режиме онлайн на официальном сайте Росреестра.

Узнаем стоимость быстро и легко:

1. Заходим на сайт Росреестра.
2. На главной странице сайта находим окошко «Публичная кадастровая карта».
3. Ссылка перенаправит пользователя на географическое изображение карты мира, где красным цветом будет выделена общая территория страны и все регионы.
4. Для поиска участка нужно выбрать необходимый регион, город и улицу. Если пользователь располагает кадастровым номером, то можно ввести в поисковую строку карты уникальный код и нужный объект определится автоматически.

Приведем пример:

Необходимо узнать стоимость участка, находящегося в Краснодарском крае, город Сочи. Приближая карту на уровень высоты птичьего полета можно заметить, что весь город и его районы размечены многочисленными красными линиями, которые обозначены разными кодами. Выбираем нужный район, например, зона 23:49:020515. Далее находим участок под номером 183. При нажатии на данный участок можно увидеть, что данная земля подходит для ведения личного хозяйства. При этом указан точный адрес участка, площадь, и его кадастровая стоимость: 3.983.750 руб.

Для тех, кто не хочет самостоятельно искать участок на карте, существует еще одна онлайн услуга. Пользователю достаточно заполнить готовый бланк, где указывается адрес объекта, номер дома, город, улица. В течение 10 секунд данные будут обработаны, и на экране появится точная кадастровая стоимость объекта.

Другие способы:

• обратиться в Кадастровую палату, заполнить письменное заявление на получение информации и дождаться ответа;
• посетить МФЦ (если таковой находится в вашем городе);
• отправить заявление по почте в МФЦ.

Влияние кадастровой стоимости на сумму налога

Применяется кадастровая стоимость только в том случае, когда с объектом совершаются какие-либо манипуляции. В любом случае каждый собственник, который отчуждает объект недвижимости, имеющий кадастровую стоимость, является лицом, получивший крупный доход. По закону, от каждого дохода гражданин страны обязан выплачивать небольшой процент в казну. Эта сумма и является налогом. А кадастровая стоимость напрямую влияет на образование налога и его суммы.

Как влияет стоимость на образование налога:

1. Для той недвижимости, которая приобреталась до 2016 года, подоходный налог определяется из суммы, указанной в договоре купли-продажи. При этом кадастровая стоимость в сделке не играет важной роли, ведь многие договора подписываются на основе рыночной стоимости, которая была ранее установлена собственником или риелтором.
2. Налог рассчитывается у той недвижимости, которая была приобретена после 2016 года. Налог исчисляется, только если сумма недвижимости превышает 70% от общей кадастровой стоимости.
3. Несмотря на сумму сделки, налоговый процент всегда один, так как является фиксированным показателем. Гражданину необходимо выплатить 13% от суммы сделки, если стоимость недвижимости превысила 70% кадастровой стоимости.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

В таком случае важно понимать, что снижение кадастровой стоимости – не простая процедура, так как нередко гражданам необходимо обращаться в судебные инстанции для решения данного конфликта. В первую очередь нужно оценить, когда последний раз проводилась кадастровая оценка. Возможно, пятилетний срок истекает и в скором времени будет новая проверка. Для этого достаточно заглянуть в кадастровый паспорт вашего объекта недвижимости, обратить внимание на страничку с примечанием, где вносятся все данные о регулярной оценке.

Что делать собственнику:

1. Собрать аргументированную базу, которая позволит оспорить решение оценщиков. Например, стоимость завышена из-за ошибок при расчетах, где были указаны лишние числовые показатели.
2. В случае, когда гражданин просто считает, что стоимость завышена не справедливо, то рекомендуется обратиться к независимым экспертам, которые проведут собственную оценку.
3. Обратиться в Кадастровую палату с просьбой о переоценке недвижимости. В течение 15 календарных дней после проведения оценки, каждый собственник может обратиться в инстанцию с оспариванием.
4. Обратиться в суд, если Кадастровая палата отказалась проводить переоценку. Для этого требуется составить исковое заявление, оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей, а затем дождаться решения суда.

Кадастровая стоимость – это уникальный показатель на рынке недвижимости, так как при расчете учитывается и территория, где находится объект, и площадь, и близлежащая инфраструктура. Считается, что такой показатель менее объективный, чем рыночная стоимость. В какой-то мере это верное мнение, ведь кадастровая стоимость не учитывает расположение ближайших школ и больниц, вид из окна и комфортабельность подъезда с придомовой территорией.