Ипотечный займ изначально подразумевает выплаты на длительный срок, поэтому каждый, у кого имеется договор на ипотеку, рано или поздно задумывается об частично-досрочном или полном досрочном погашении. Чаще всего об этом стоит задуматься на первоначальном этапе при подписании документов, потому что нужно будет понимать позволит ли ежемесячный платеж производить дополнительное финансирование кредита в сумму основного долга. Опираясь на это важно рассчитать сумму исходя из срока кредитования.

Всегда ли возможно досрочное погашение ипотеки?

Согласно 810 ГК РФ банки не могут наложить ограничение на возврат кредита. Еще 10 лет назад было массу оговорок в этом направлении, касающиеся сроков возврата, суммы, с которой мог начинаться возврат в пользу частично-досрочного погашения, а также все возможные штрафные санкции. Сейчас же по законодательству банк не имеет права в договор включать следующие позиции:

  1. Банк не может запретить заемщику выплату раньше срока. Конечно данный пункт абсолютно не выгоден для банка, так как в этом случае имеется упущенная выгода, которая была рассчитана и заложена на балансе, однако следует отметить, что банк приобретает лояльного заемщика, с которым он может работать в будущем.
  2. При частично-досрочном или полном погашении банк не имеет права взимать с клиента штраф или комиссионные.
  3. Назначение минимальной суммы для внесения в основной долг, за исключением ежемесячного платежа, считается нарушением законодательства. Поэтому заемщик вправе вносить средства в дополнительном объеме, в котором он сам посчитает нужным.
  4. Не допускает наложение ограничений по срокам. Клиент может внести сумму в любой момент, различия могут быть только в том, что в пункте о досрочном погашении могут быть ограничения возможности списания в день написания заявление. Это означает, что ряд банков начисляют проценты на ежедневной основе, в этом случае график пересматривает день в день. А если банк списывает проценты помесячно, то сумма на досрочное погашение будет учтена только в день списания аннуитета, и график изменится только в этот момент.

Всегда ли оно выгодно?

При внесении дополнительной суммы в счет уменьшения основного долга всегда выгодно, но зачастую клиенты внеся 5000, при общей сумме долга в 2 млн. рублей ожидают невозможных изменений. Чтобы в дальнейшем не быть разочарованными, стоит понимать как происходит начисление.

Процент всегда начисляется исключительно на остаток основного долга, в графике платежей при перерасчете всегда можно будет провести сравнение относительно суммы начисленных процентов.

Можно провести нехитрый анализ: даже если нет возможности вносить дополнительные средства крупными суммами, то если есть возможность внести те же 5000, то за год это выльется в 60000 рублей. Вот за эту сумму клиент не заплатит проценты. Если учесть, что срок кредитования может доходить до 30 лет, то можно понять, что в любом случае погашать кредит досрочно всегда выгодно.

Условия досрочного погашения

Чаще всего условия досрочного погашения могут ограничиваться только датой платежа:

  • если банк начисляет проценты каждый день по условиям договора, то тогда можно делать перерасчет в любой день месяца, при этом на руки выдается новый график платежей, в котором можно посмотреть сразу измененную сумму переплаты, а также дополнительное соглашение с клиентом, там будет прописана сумма, внесенная клиентом, какая часть пошла на погашение текущих процентов, а какая ушла в погашение основного долга;
  • в том случае, если в договоре говорится о том, что проценты начисляются в день погашения кредита, то в качестве ограничений может выступать и досрочное погашение кредита. То есть пересмотреть условия договора возможно только в дату платежа. Тогда банки рекомендуют заявить свое желание о внесении дополнительной суммы и написать заявление заблаговременно. Обычно это нужно делать за две недели до списания обязательного платежа.

Когда выгоднее сократить срок выплат?

Погашать досрочно кредит выгодно на любом этапе. Тем более что ипотечный договор подразумевает длительный период отношений с банком. Чаще всего в договоре предусмотрены выплаты аннуитетными платежами, и это означает, что первые несколько лет клиент платит банку практически только проценты. Что же касается основного долга, то он будет неизменным. Поэтому частично-досрочное погашение — это искусственный финансовый инструмент, который позволит заемщику сокращать переплату банку.

Сравнение вариантов досрочного погашения

Существует всего два способа изменения договора, но нужно понимать при каких ситуациях лучше использовать тот или иной:

  1. Уменьшение суммы платежа. Этот способ наиболее оптимально применять, если сумма дополнительного взноса довольно существенная, специалисты рекомендуют от 50000 рублей, потому что она будет более ощутима в изменении соотношения процентов и суммы основного долга, а также в графике это будет видно более наглядно.
  2. Уменьшение срока возврата кредита. Это вариант подойдет при внесении любой суммы, перерасчет пройдет в любом случае, банк уменьшит общую сумму выплаты. Он наиболее подходит тогда, когда небольшие суммы появляются не на регулярной основе.

При выборе любой комбинации можно сказать о том, что не стоит накапливать сумму, чтобы визуально больше себя порадовать. Конечно при внесении 400 тыс. рублей или 5 тыс. рублей разница будет существенная, но стоит помнить, что банк постоянно насчитывает сумму процентов, это его доход, а зачем переплачивать тогда, когда можно регулярно делать так, чтобы минимизировать выплаты по ипотечному кредиту, учитывая, что сумма общей переплаты и так астрономическая.