Собрались делать капитальный ремонт в квартире, и при составлении проекта мастер говорит вам, что это будет незаконная перепланировка? Вопрос вполне решаемый – нужно всего лишь выполнить согласование в уполномоченных на это организациях. Однако все ли работы попадают под определение незаконной перепланировки?

Какая перепланировка является незаконной?

Ответ заложен в самом вопросе. Незаконными признаются:

  1. Изменения пространства жилого помещения, подлежащие обязательному согласованию в компетентных органах или прямо запрещенные законом.
  2. Те действия, которые хотя и были согласованы, но не оформлены надлежащим образом документально. В этом случае вас могут обязать узаконить самовольно проведенные работы.

Примеры незаконной перепланировки

Рассмотрим более подробно, какие действия могут быть признанными незаконными. Например, вы заменили плитку в санузле и поменяли водопроводные трубы и арматуру.

Однозначно самовольной перепланировкой признана быть не может:

  • замена плитки;
  • установка новых сантехнических приборов;
  • замена столярных изделий и окон.

Совершенно другое дело, если вы живете на втором этаже и решили ограничить подачу воды или тепла на верхние этажи, установив у себя заглушки и полностью обрезав идущие наверх трубы. Впрочем, даже достаточно поставить вентили, ограничивающие подачу воды другим жильцам, чтобы это могло быть признано незаконной перепланировкой.

Не будет считаться незаконным и изменение конфигурации и расположения внутренних простенков в квартире, если они не служат частью несущих стен.

Чтобы получить подробную информацию по данной проблеме, обращайтесь за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Порядок узаконивания

Если допущенные вами нарушения не несут угрозы для других жильцов и не оказывают влияния на безопасность здания, сотрудник Жилищной комиссии может оформить предписание согласовать проведенные работы. Обычно это делается с подробными разъяснениями:

  1. Какие документы нужно подготовить?
  2. Куда обращаться по вопросу согласования незаконно выполненной перепланировки?
Порядок легализации незаконной перепланировки изложен в частях 1 и 2 статьи 26 Жилищного кодекса.

Вам надлежит:

  • обратиться в проектную организацию;
  • заказать новый проект на изменившееся жилье;
  • выполнить согласование проекта.

Список организаций для согласования указывается в проектной документации. При получении отказа, вы вправе обратиться в суд с требованием согласовать полученный вами проект.

При положительном решении документы подаются:

  • в Бюро Технической Экспертизы (БТИ), которое производит необходимые изменения в техническом паспорте;
  • в Росреестр, который производит необходимые изменения в кадастровых документах.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, напрямую связана с изменениями стоимости жилья. Однако Жилищное законодательство и действующие СНиПы не имеют каких-либо ограничений, касающихся конкретно ипотечных квартир.

Обратите внимание на следующие моменты:

  1. Запрет на перепланировку может содержаться непосредственно в вашем договоре ипотечного кредитования.
  2. Некоторые банки специально предусматривают такие ограничительные меры, имея собственный взгляд на любые действия, которые служат основанием для изменения стоимости квартиры, причем не только в сторону уменьшения, ни при удорожании.
  3. Даже если в банке не против таких изменений, в результате которых жилье будет стоить дороже, не следует забывать еще об одном условии ипотечных правоотношений – о страховой компании. Страховые тоже должны выдать одобрение на предстоящие вам действия.

Выводы:

  • если вы затеваете перепланировку в ипотечной квартире, для начала тщательно исследуйте договор с банком и со страховой компанией;
  • помните, что на момент начала оформления документов на перепланировку от момента заключения договора с банком должно пройти не менее одного года;
  • у вас на руках должно быть свидетельство о праве собственности на жилье.

Но даже при соблюдении этих условий заемщику понадобиться письменное согласие совершеннолетних членов его семьи на перепланировку. Только после этого лучше:

  1. Составлять эскиз.
  2. Подавать документы на согласование перепланировки в БТИ.
  3. Идти в банк и согласовывать с ним свои дальнейшие действия.

Подробности о том, как узаконить перепланировку в ипотечной квартире, вы можете узнать у нашего юриста в режиме онлайн-консультации.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой?

Решение о покупке квартиры, в которой перепланировка не соответствует законным нормам, чревато для покупателя негативными последствиями. Он должен будет:

  • самостоятельно оплатить административный штраф;
  • привести квартиру в прежнее состояние;
  • при невозможности выполнения предыдущего пункта, выполнить все действия и понести все расходы, связанные с узакониванием этой перепланировки.

Конечно существует легальная возможность избежать штрафных санкций, если:

  • незаконная перепланировка была выполнена прежним владельцем давно;
  • внесенные изменения не мешают соседям;
  • внесенные изменения не представляют собой угрозу безопасности для многоквартирного дома.

Однако вам предстоит выполнить стандартный набор процедур, предусмотренный для того, чтобы узаконить перепланировку. Поэтому при покупке жилья обращайте внимание на такой вопрос и требуйте от прежнего владельца пакет документов со всеми легализованными документами.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет:

  1. Привести жилище в прежнее состояние.
  2. Уплатить административный штраф.

Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Дополним, что покупка ипотечной квартиры с неузаконенной перепланировкой в принципе невозможна. В этом случае банк потребует от продавца такого жилья легализовать все произведенные изменения в предусмотренном законом порядке.

Штраф и последствия незаконной перепланировки

Если ваши действия ни с кем не согласованы, готовьтесь:

  • к применению предусмотренных законом мер ответственности в виде штрафов;
  • к получению предписания привести жилье в исходное состояние. Причем делать это вам придется своими силами и за свой счет.

Сумма штрафа в 2017 году установлена в размере 2-2,5 тысячи рублей для собственников жилья в многоквартирных домах. Как видим, штраф вполне символический, однако его оплата не служит основанием для узаконивания перепланировки в компетентных органах и не снимает с вас обязательства по возврату объекту первоначального вида.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что данная процедура требует жесткого контроля и особенного внимание, поэтому будьте бдительны и всегда проверяйте документы.