Оценка объектов недвижимости: концепции и методология

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, листинг продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным применением оценки недвижимости. В этой статье мы познакомимся с основными понятиями и методами оценки недвижимости, особенно в части, касающейся продажи. Для проведения всесторонней и точной оценки недвижимости рекомендуем обратиться к профессионалам, которые занимаются оценочной деятельностью в Москве из https://ocenka-men.ru/

Оценка недвижимости — сложная задача, поскольку каждый объект обладает уникальными характеристиками, такими как местоположение, размер земельного участка, планировка, коммуникации.
Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в определенном регионе, безусловно, влияют на общую стоимость конкретной недвижимости.
Объекты недвижимости должны оцениваться одним из нескольких методов, чтобы определить их реальную рыночную стоимость.

Основные концепции оценки

В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, выгоды от недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Поэтому при оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать экономические и социальные тенденции, а также государственные меры регулирования и условия окружающей среды, которые могут повлиять на четыре элемента стоимости:

Спрос: желание или потребность в собственности, подкрепленные финансовыми средствами для удовлетворения желания.

Полезность: способность удовлетворять желания и потребности будущих владельцев.

Дефицит: ограниченное предложение конкурирующих объектов недвижимости

Возможность передачи: легкость передачи прав собственности.

Ценность в сравнении с затратами и ценой

Ценность не обязательно равна стоимости или цене. Стоимость относится к фактическим расходам — на материалы, например, или на рабочую силу. Цена, с другой стороны, — это сумма, которую кто-то платит за что-то. Хотя стоимость и цена могут влиять на ценность, они не определяют ее. Цена дома по договору купли-продажи может составлять 3 000 000 рублей, но ценность может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезные недостатки, такие как неисправный фундамент, ценность дома может оказаться ниже цены.

Рыночная стоимость

Оценка — это мнение или оценка стоимости конкретной недвижимости на определенную дату. Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений о сделках с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости — наиболее вероятной цены, которую недвижимость может принести на конкурентном и открытом рынке.

Стоит отметить, что цена, по которой недвижимость фактически продается, не всегда отражает рыночную стоимость. Например, если продавец находится под давлением из-за угрозы лишения права собственности или если проводится частная продажа, имущество может быть продано ниже рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от точности сбора данных. Для определения стоимости собираются и анализируются конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретной недвижимости, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, где расположена недвижимость. В оценочной деятельности используются три основных подхода к определению стоимости недвижимости.

Метод 1: Подход сравнения продаж

Метод сравнения продаж обычно используется при оценке типовых квартир, домов эконом класса и земли. Иногда называемый подходом на основе рыночных данных, он представляет собой оценку стоимости, полученную путем сравнения объекта недвижимости с недавно проданными объектами с аналогичными характеристиками. Эти аналогичные объекты называются сопоставимыми, и для того, чтобы обеспечить достоверное сравнение, каждый из них должен:

Быть максимально похожими на объект недвижимости;
Быть продан в течение последнего года на открытом, конкурентном рынке;
Быть продан в типичных рыночных условиях.

В процессе оценки следует использовать не менее трех или четырех сопоставимых объектов. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и — что, пожалуй, важнее всего — местоположение, которое может оказать огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Качества сопоставимых объектов

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в цены продаж сопоставимых объектов будут внесены корректировки, учитывающие несхожие характеристики и другие факторы, влияющие на стоимость, в том числе:

Возраст и состояние зданий;
Дата продажи, если между датой продажи сопоставимого объекта и датой проведения оценки произошли экономические изменения;
Сроки и условия продажи, например, если продавец недвижимости находился под принуждением или если недвижимость была продана между родственниками (по сниженной цене);
Месторасположение, поскольку схожие объекты могут отличаться по цене в разных районах;
Физические характеристики, включая размер участка, озеленение, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные футы жилой площади, деревянные полы, гараж, модернизация кухни, камин, бассейн, центральное кондиционирование и т.д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в диапазоне, образованном скорректированными ценами продаж сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки, внесенные в цены продаж сопоставимых объектов, будут более субъективными, чем другие, внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, которые имеют наименьшее количество корректировок.

Метод 2: затратный подход

Затратный подход может быть использован для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена одним или несколькими зданиями. Этот метод предполагает раздельную оценку стоимости здания (зданий) и земли с учетом износа. Эти оценки суммируются для расчета стоимости всей улучшенной недвижимости. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатит за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода. В качестве примера можно привести школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратного метра, при котором стоимость квадратного метра недавно построенного сопоставимого здания умножается на количество квадратных метров в объекте оценки; метод «единицы на месте», при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства за единицу измерения отдельных компонентов здания, включая труд и материалы; и метод количественного обследования, при котором оценивается количество сырья, которое потребуется для замены объекта оценки, а также текущие цены на материалы и соответствующие затраты на установку.

Амортизация

Для целей оценки износ относится к любому состоянию, которое негативно влияет на стоимость улучшений недвижимого имущества, и учитывает:

Физический износ, включая излечимый износ, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, такой как структурные проблемы;
Функциональное устаревание, которое относится к физическим или дизайнерским характеристикам, которые больше не считаются желательными для владельцев недвижимости, например, устаревшая бытовая техника, устаревшие светильники или дома с четырьмя спальнями, но только одной ванной;
Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к недвижимости факторами, например, расположение рядом с шумным аэропортом или заводом, загрязняющим окружающую среду.

Методология оценки

Оценить стоимость земли, как если бы она была свободна и могла быть использована наилучшим образом, используя метод сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
Оценить текущую стоимость строительства здания (зданий) и благоустройства территории.
Оцените сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального устаревания или экономического устаревания.
Вычтите амортизацию из сметной стоимости строительства.
Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость имущества.

Метод 3: Метод капитализации дохода

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на взаимосвязи между требуемой инвестором нормой прибыли и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценка с использованием метода капитализации дохода может быть достаточно простой, если можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить доход в будущем, а его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполняют следующие действия:

Оценивается потенциальный годовой валовой доход.
Принимаются во внимание различные потери для определения эффективного валового дохода.
Вычитаются годовые операционные расходы для расчета годового чистого операционного дохода.
Определяется цена, которую типичный инвестор заплатил бы за доход, получаемый от конкретного типа и класса недвижимости. Это достигается путем оценки нормы прибыли, или ставки капитализации.
Применяется ставка капитализации к годовому чистому операционному доходу недвижимости, чтобы сформировать оценку стоимости недвижимости.

Множитель валового дохода

Метод множителя валового дохода может использоваться для оценки других объектов недвижимости, которые обычно не приобретаются в качестве доходной недвижимости, но могут сдаваться в аренду, например, однокомнатных или двухкомнатных квартир. Метод множителя валового дохода соотносит цену продажи недвижимости с ее ожидаемым доходом от аренды.

Для жилой недвижимости, как правило, используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной недвижимости — валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода может быть рассчитан следующим образом:

Цена продажи ÷ Доход от аренды = Множитель валового дохода

Для определения точного множителя валового дохода можно использовать последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости. Затем он может быть применен к определению справедливой рыночной арендной платы для объекта недвижимости, а затем для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x Множитель валового дохода = Оценочная рыночная стоимость