Оставить жалобу Задать вопрос юристу Калькулятор ОСАГО Автокредит онлайн Карта камер ГИБДД Контакты

Оценка объектов недвижимости: концепции и методология

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, листинг продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным применением оценки недвижимости. В этой статье мы познакомимся с основными понятиями и методами оценки недвижимости, особенно в части, касающейся продажи. Для проведения всесторонней и точной оценки недвижимости рекомендуем обратиться к профессионалам, которые занимаются оценочной деятельностью в Москве из https://ocenka-men.ru/

Оценка недвижимости — сложная задача, поскольку каждый объект обладает уникальными характеристиками, такими как местоположение, размер земельного участка, планировка, коммуникации.
Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в определенном регионе, безусловно, влияют на общую стоимость конкретной недвижимости.
Объекты недвижимости должны оцениваться одним из нескольких методов, чтобы определить их реальную рыночную стоимость.

Оценка объектов недвижимости: концепции и методология

Основные концепции оценки

В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, выгоды от недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Поэтому при оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать экономические и социальные тенденции, а также государственные меры регулирования и условия окружающей среды, которые могут повлиять на четыре элемента стоимости:

Спрос: желание или потребность в собственности, подкрепленные финансовыми средствами для удовлетворения желания.

Полезность: способность удовлетворять желания и потребности будущих владельцев.

Дефицит: ограниченное предложение конкурирующих объектов недвижимости

Возможность передачи: легкость передачи прав собственности.

Ценность в сравнении с затратами и ценой

Ценность не обязательно равна стоимости или цене. Стоимость относится к фактическим расходам — на материалы, например, или на рабочую силу. Цена, с другой стороны, — это сумма, которую кто-то платит за что-то. Хотя стоимость и цена могут влиять на ценность, они не определяют ее. Цена дома по договору купли-продажи может составлять 3 000 000 рублей, но ценность может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезные недостатки, такие как неисправный фундамент, ценность дома может оказаться ниже цены.

Рыночная стоимость

Оценка — это мнение или оценка стоимости конкретной недвижимости на определенную дату. Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений о сделках с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости — наиболее вероятной цены, которую недвижимость может принести на конкурентном и открытом рынке.

Стоит отметить, что цена, по которой недвижимость фактически продается, не всегда отражает рыночную стоимость. Например, если продавец находится под давлением из-за угрозы лишения права собственности или если проводится частная продажа, имущество может быть продано ниже рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от точности сбора данных. Для определения стоимости собираются и анализируются конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретной недвижимости, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, где расположена недвижимость. В оценочной деятельности используются три основных подхода к определению стоимости недвижимости.

Метод 1: Подход сравнения продаж

Метод сравнения продаж обычно используется при оценке типовых квартир, домов эконом класса и земли. Иногда называемый подходом на основе рыночных данных, он представляет собой оценку стоимости, полученную путем сравнения объекта недвижимости с недавно проданными объектами с аналогичными характеристиками. Эти аналогичные объекты называются сопоставимыми, и для того, чтобы обеспечить достоверное сравнение, каждый из них должен:

  • Быть максимально похожими на объект недвижимости;
  • Быть продан в течение последнего года на открытом, конкурентном рынке;
  • Быть продан в типичных рыночных условиях.

В процессе оценки следует использовать не менее трех или четырех сопоставимых объектов. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и — что, пожалуй, важнее всего — местоположение, которое может оказать огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Качества сопоставимых объектов

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в цены продаж сопоставимых объектов будут внесены корректировки, учитывающие несхожие характеристики и другие факторы, влияющие на стоимость, в том числе:

  • Возраст и состояние зданий;
  • Дата продажи, если между датой продажи сопоставимого объекта и датой проведения оценки произошли экономические изменения;
  • Сроки и условия продажи, например, если продавец недвижимости находился под принуждением или если недвижимость была продана между родственниками (по сниженной цене);
  • Месторасположение, поскольку схожие объекты могут отличаться по цене в разных районах;
  • Физические характеристики, включая размер участка, озеленение, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные футы жилой площади, деревянные полы, гараж, модернизация кухни, камин, бассейн, центральное кондиционирование и т.д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в диапазоне, образованном скорректированными ценами продаж сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки, внесенные в цены продаж сопоставимых объектов, будут более субъективными, чем другие, внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, которые имеют наименьшее количество корректировок.

Оценка объектов недвижимости: концепции и методология

Метод 2: затратный подход

Затратный подход может быть использован для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена одним или несколькими зданиями. Этот метод предполагает раздельную оценку стоимости здания (зданий) и земли с учетом износа. Эти оценки суммируются для расчета стоимости всей улучшенной недвижимости. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатит за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода. В качестве примера можно привести школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратного метра, при котором стоимость квадратного метра недавно построенного сопоставимого здания умножается на количество квадратных метров в объекте оценки; метод «единицы на месте», при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства за единицу измерения отдельных компонентов здания, включая труд и материалы; и метод количественного обследования, при котором оценивается количество сырья, которое потребуется для замены объекта оценки, а также текущие цены на материалы и соответствующие затраты на установку.

Амортизация

Для целей оценки износ относится к любому состоянию, которое негативно влияет на стоимость улучшений недвижимого имущества, и учитывает:

  • Физический износ, включая излечимый износ, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, такой как структурные проблемы;
  • Функциональное устаревание, которое относится к физическим или дизайнерским характеристикам, которые больше не считаются желательными для владельцев недвижимости, например, устаревшая бытовая техника, устаревшие светильники или дома с четырьмя спальнями, но только одной ванной;
  • Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к недвижимости факторами, например, расположение рядом с шумным аэропортом или заводом, загрязняющим окружающую среду.

Методология оценки

  • Оценить стоимость земли, как если бы она была свободна и могла быть использована наилучшим образом, используя метод сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
  • Оценить текущую стоимость строительства здания (зданий) и благоустройства территории.
  • Оцените сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального устаревания или экономического устаревания.
  • Вычтите амортизацию из сметной стоимости строительства.
  • Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость имущества.

Оценка объектов недвижимости: концепции и методология

Метод 3: Метод капитализации дохода

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на взаимосвязи между требуемой инвестором нормой прибыли и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценка с использованием метода капитализации дохода может быть достаточно простой, если можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить доход в будущем, а его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполняют следующие действия:

  • Оценивается потенциальный годовой валовой доход.
  • Принимаются во внимание различные потери для определения эффективного валового дохода.
  • Вычитаются годовые операционные расходы для расчета годового чистого операционного дохода.
  • Определяется цена, которую типичный инвестор заплатил бы за доход, получаемый от конкретного типа и класса недвижимости. Это достигается путем оценки нормы прибыли, или ставки капитализации.
  • Применяется ставка капитализации к годовому чистому операционному доходу недвижимости, чтобы сформировать оценку стоимости недвижимости.

Множитель валового дохода

Метод множителя валового дохода может использоваться для оценки других объектов недвижимости, которые обычно не приобретаются в качестве доходной недвижимости, но могут сдаваться в аренду, например, однокомнатных или двухкомнатных квартир. Метод множителя валового дохода соотносит цену продажи недвижимости с ее ожидаемым доходом от аренды.

Для жилой недвижимости, как правило, используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной недвижимости — валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода может быть рассчитан следующим образом:

Цена продажи ÷ Доход от аренды = Множитель валового дохода

Для определения точного множителя валового дохода можно использовать последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости. Затем он может быть применен к определению справедливой рыночной арендной платы для объекта недвижимости, а затем для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x Множитель валового дохода = Оценочная рыночная стоимость



Добавить комментарий