Взаимоотношения между управляющей компанией и жильцами многоквартирного дома регулируются договором управления МКД.

Перед подачей жалобы на некачественное оказание услуг (бездействие) со стороны представителей УК необходимо тщательно изучить положения вышеуказанного договора, чтобы четко определить те обязательства, которые управляющая компания должна исполнять.

Обязанности управляющей компании перед собственниками

Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 27.03.2018):

1Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкцийПроверка, контроль, выявление нарушений, поддержание технического состояния, проведение ремонта и восстановительных работ:
  • всех фундаментов, включая гидроизоляцию и водоотведение;
  • подвальных помещений (температурно-влажностный режим, двери, запорные механизмы и пр.);
  • стен дома (наличие деформаций, нарушение теплозащиты, трещины, повреждения кладки, потеря несущей способности и пр.);
  • перекрытий и покрытий МКД (смещение плит, отслоение заделки швов и пр.);
  • колонн, столбов, балок, крыши;
  • лестниц, фасадов, отдельных элементов крылец, перегородок, полов, окон и дверей общего пользования
2Работы, необходимые для надлежащего содержания инженерно-технических системПроверка, контроль, техническое обслуживание, восстановление работоспособности:
  • элементов мусоропровода;
  • систем вентиляции;
  • печей, каминов, очагов;
  • водоподкачек и индивидуальных тепловых пунктов;
  • систем отопления, водоснабжения, канализации;электро‑, радио‑, телекоммуникационного и газового  оборудования;
  • лифтов
3Работы по содержанию общих помещений МКД– уборка тамбуров, холлов, коридоров, лифтов и пр.;

– поддержание чистоты и порядка на придомовой территории (включая сезонные работы по уборке земельного участка в зимний и летний периоды: выкашивание газонов, уборка снега и пр.);

– установка и содержание детских комплексов на игровой площадке;

– очистка мусоропроводов, контейнерных площадок;

– организация сбора опасных отходов;

– обеспечение требований пожарной безопасности;

– устранение аварий в инженерных системах, выполнение заявок от жильцов;

– установка и восстановление конструкций, предназначенных для обеспечения доступности общих помещений МКД для инвалидов.

4Организационные работы– начисление и сбор платы за содержание и ремонт жилых помещений;

– взыскание задолженности с жильцов МКД;

– заключение договоров оказания услуг со сторонними организациями, если какие-либо виды работ невозможно выполнить силами УК,  а также контроль за исполнением обязательств по таким договорам;

– подготовка предложений о проведении плановых текущих работ и капитального ремонта, предоставление отчетов о выполненных работах и доведение вышеуказанной информации до сведения потребителей в установленном порядке

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 12.10.2018), в соответствии с которым управляющие компании отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и условиями договора управления МКД.

Что не входит в обязанности УК

В функции управляющей компании не входят следующие виды работ:

  1. Замена батарей в квартирах, если в системе теплоснабжения предусмотрены задвижки, обеспечивающие непрерывную циркуляцию горячей воды при изъятии отдельного неисправного теплоносителя.
  2. Вывоз строительного и прочего мусора непосредственного от дома (УК обязаны обеспечивать вывоз отходов только с контейнерной площадки).
  3. Ремонт домофона.
  4. Освещение придомовой территории.
  5. Вырубка деревьев, растущих рядом с МКД, но не на придомовой территории.
  6. Проведение внепланового косметического ремонта общих помещений.
  7. Установка систем видеонаблюдения.
  8. Акарицидная обработка придомовой территории (травля клещей).
  9. Замена пожарного шкафа и инвентаря в нем.
  10. Украшение двора МКД (установка новогодней ели и пр.).

Куда жаловаться на УК

Жалобу можно направить в следующие органы и службы:

1. Руководителю УК.

Зачастую претензии, направляемые руководству управляющей компании, не приносят желаемого результата, но следует понимать, что при обращении в вышестоящие надзорные службы потребуется предъявить письменные доказательства неправомерных действий (бездействия) со стороны представителей УК в ответ на жалобу собственника.

Кроме того, в некоторых случаях руководству УК выгоднее пойти навстречу решительному гражданину, который намерен отстаивать свои права, и решить проблемную ситуацию, чем иметь дело с выездной проверкой инспекторов ГЖИ, Роспотребнадзора или иных государственных органов.

2. В Государственную жилищную инспекцию.

Примечание: в некоторых городах при районных администрациях могут создаваться специализированные отделы (жилищные комитеты), контролирующие деятельность УК, в таком случае жалоба может быть направлена в этот отдел.

Именно в функции ГЖИ входит выявление и пресечение любых нарушений в сфере жилищного законодательства РФ, поэтому направление жалобы в данную службу будет оптимальным вариантом.

3. В территориальный отдел Роспотребнадзора.

Основанием для обращения в эту организацию является нарушение прав потребителей, то есть в данном случае прямое несоблюдение условий договора управления МКД со стороны УК (например: неправомерное завышение тарифов на коммунальные услуги, включение в счета за ЖКХ необоснованных платежей).

4. В районную прокуратуру.

Направлять жалобу в органы прокуратуры целесообразно в случаях, когда проверка деятельности УК инспекторами ГЖИ (Роспотребнадзора) не принесла ожидаемого результата или была проведена формально, без детального разбора возникшей ситуации.

Органы прокуратуры, в свою очередь, обязаны отреагировать на обращение гражданина и также инициировать проверку нарушений действующего законодательства как со стороны УК, так и со стороны представителей иных служб.

5. В суд.

Заявление в суд, как правило, подается в случае, когда с УК нужно взыскать денежные средства (например: обрушение фасада МКД повредило припаркованный автомобиль, т. е. бездействие УК повлекло причинение ущерба имуществу гражданина).

Кроме того, в отдельных ситуациях можно обращаться с жалобами в иные специализированные службы. Например: в МЧС – при выявлении нарушений, связанных с пожарной безопасностью.

Как правило, гражданин указывает в жалобе конкретного нарушителя (соседа, организацию, арендующую помещение в МКД), а инспекторы МЧС в рамках проверки параллельно налагают административную ответственность на УК за несоблюдение требований законодательства.

Как составить жалобу

Общие требования к составлению документа:

  1. Претензия может быть написана вручную или оформлена с помощью компьютера.
  2. В тексте обращения должны отсутствовать орфографические и грамматические ошибки, ненормативная лексика, угрозы, оскорбления.
  3. Не допускаются помарки, исправления, зачеркивания, использование жидкого корректора.
  4. Если жалоба написана от руки, текст должен быть четким и легко читаемым.
  5. Анонимные обращения надзорными службами не рассматриваются.

Жалоба составляется по общей форме:

1. Заголовок документа (шапка). Последовательно указывается:

  • наименование организации, в которую направляется претензия (желательно адресовать обращение непосредственно начальнику службы, ФИО и наименование должности можно посмотреть на официальном сайте);
  • ФИО, адрес регистрации гражданина, подающего жалобу, а также контактная информация для обратной связи (домашний и / или мобильный телефон, e‑mail).

2. Наименование обращения.

По центру записывается наименование документа: «Жалоба на бездействие управляющей организации», «Заявление» и т. д.

3. Основная часть. Необходимо четко и последовательно изложить суть претензии:

  • указать наименование управляющей компании, которая отвечает за содержание МКД по указанному адресу (реквизиты договора между собственником и УК);
  • перечислить выявленные нарушения, даты их совершения, привести необходимые доказательства (при описании желательно ссылаться на нормативные акты действующего законодательства: ст. 161, 162 ЖК РФ,
    закон от 07.02.1992 № 2300–1 в ред. от 04.06.2018 «О защите прав потребителей» и т. п.);
  • написать, какие действия были предприняты собственником (заявки в аварийную службу, обращение к руководству УК, в надзорные органы и пр.);
  • изложить, что именно требуется от контролирующей организации: провести проверку, обязать устранить нарушения, привлечь к административной или уголовной ответственности;
  • привести перечень документов, приложенных к заявлению (копий договоров, отчетов, экспертных заключений, фотоматериалов, аудио- и видеозаписей, обращений, ранее поданных в другие органы и пр.).

4. Дата и подпись заявителя.

Документ необходимо подписать, сделать расшифровку подписи (фамилия и инициалы гражданина) и указать дату обращения.

Претензия может быть как индивидуальной, так и коллективной. В случае составления коллективной жалобы в шапке документа необходимо перечислить личные данные каждого из обратившихся собственников, а количество подписей должно соответствовать количеству заявителей.

Документ на бумажном носителе представляется в 2 экземплярах, один из которых остается в инстанции, а второй возвращается заявителю с отметкой о принятии и подписью должностного лица.

Если жалоба пересылается по почте, то желательно оформить письмо как ценное отправление с описью вложения. В этом случае на руках у заявителя останется один экземпляр описи со штемпелем почтового отделения и квитанция, содержащая наименование конечного адресата.

Онлайн-жалоба

В настоящее время направить жалобу можно через официальные порталы надзорных служб:

1. Обращения в контролирующую службу при администрации осуществляются через «Электронную приемную» на сайте местного органа исполнительной власти.

2. Обращение в ГЖИ производится через портал территориальной государственной жилищной инспекции. Жители столицы могут подать жалобу в Мосжилинспекцию через сайт государственных услуг города Москвы:

https://www.mos.ru/feedback/individual/

Кроме того, в Москве функционирует единая горячая линия +7 (495) 777–77-77, по номеру которой можно обратиться с вопросом по поводу функционирования государственных инстанций.

3. На портале Роспотребнадзора также организован прием электронных заявлений от граждан:

http://petition.rospotrebnadzor.ru/petition/

Обращения направляются путем заполнения специальной формы и автоматически поступают в уполномоченные структурные подразделения в территориальных отделах.

4. На региональных сайтах органов прокуратуры также организованы интернет-приемные.

Например, для жителей Москвы прием электронных заявлений осуществляется на портале:

http://www.mosproc.ru/ipriem/

Обратите внимание: текст онлайн-жалобы может быть ограничен определенным количеством знаков (например: 2 000 зн.), а  размер вложения (в том числе архива) – не должен превышать максимально допустимого объема (например: 5 Мб).

Сроки рассмотрения претензий

В соответствии с законом РФ от 07.02.1992 № 2300–1, руководство управляющей компании обязано рассмотреть и дать ответ на обращение гражданина в течение 10 дней.

Государственные инстанции принимают решение по заявлениям физических лиц в течение 30 дней со дня их регистрации (п. 1 ст. 12 закона № 59-ФЗ от 02.05.2006 в ред. от 27.11.2017). Таким образом, если жалоба отправлена по почте, то срок будет отсчитываться со дня фактического поступления документа в надзорную службу.

Образцы жалоб на УК

Образец жалобы руководителю УК

Образец жалобы на УК в ГЖИ

Образец жалобы на УК в Роспотребнадзор

Образец жалобы на УК в прокуратуру

Образец искового заявления в суд

Список источников

1. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 27.03.2018).

2. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 12.10.2018).

3. Статья 161 ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом.

4. Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом.

5. Пункт 1 статьи 165 ЖК РФ. Создание условий для управления многоквартирными домами.

6. Закон от 07.02.1992 № 2300–1 в ред. от 04.06.2018 «О защите прав потребителей».

7. Пункт 1 статьи 12 Федерального закона № 59-ФЗ от 02.05.2006 в ред. от 27.11.2017 «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

8. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

9. Приказ Генпрокуратуры России от 30.01.2013 № 45 (ред. от 21.09.2018) «Об утверждении и введении в действие Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации».

10. Статья 309 ГК РФ. Общие положения (исполнение обязательства).

11. Статья 310 ГК РФ. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

12. Статья 15 ГК РФ. Возмещение убытков.

13. Статья 131 ГПК РФ. Форма и содержание искового заявления.

14. Статья 132 ГПК РФ. Документы, прилагаемые к исковому заявлению.