Договор аренды квартиры в 2020 году: правовые особенности заключения

Съём и сдача жилья в аренду — это распространённый юридический процесс, с которым сталкиваются многие. Однако не все знают, какие нюансы и особенности стоит предусмотреть в договоре, как правильно его оформить и нужно ли его регистрировать. Если у вас есть квартира, которую вы хотите сдать, или вы как раз находитесь в поиске жилья, самое время изучить законодательство по вопросам заключения договора аренды квартиры.

Зачем нужен договор аренды квартиры

Когда у человека появляется желание сдавать свою жилплощадь в аренду, он зачастую интересуется вопросом: «А обязательно ли заключать договор?». С юридической точки зрения ответ очевиден: да, договор аренды обязателен для заключения. Это в интересах как арендатора (того, кто квартиру снимает), так и арендодателя (соответственно, того, кто квартиру сдаёт). В первую очередь это возможность обезопасить себя.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Качественное арендное соглашение гарантирует:

• что квартиранты оплатят испорченное имущество;
• что деньги за квартиру будут поступать вовремя (а если нет, то их законно можно взыскать);
• что в квартире не будут проживать лица, с которыми договор не заключался (исключается субаренда);
• что качество жилья не ухудшится — мелкий текущий ремонт будет осуществлять тот, кто квартиру снимает, а возможно даже улучшится — по договорённости арендатор может провести и более серьёзные ремонтные работы.

Для арендатора соглашение — это защита от следующих проблем:

• преждевременное выселение раньше оговорённого срока;
• внезапное повышение стоимости аренды;
• слишком частые визиты владельца в сдаваемое жильё без предварительного предупреждения;
• потеря внесённого за жильё залога;
• незаконная сдача жилья без согласия реального хозяина (может привести к потере заплаченных средств и необходимости срочно покинуть помещение).

Но поскольку речь идёт об аренде квартиры, зачастую все эти «плюсы» перекрываются одним большим «минусом» — необходимостью платить налоги (13%) с получаемой арендной платы. Кроме того, аренда на длительный срок (от 1 года) вынуждает стороны ещё и регистрировать своё соглашение в госорганах.

При этом подготовить текст соглашения вы вполне можете самостоятельно (без юристов и нотариусов), закон не требует его обязательного нотариального удостоверения. Воспользуйтесь для этого образцом.

Впрочем, обратиться к нотариусу не запрещается. Традиционно считается, что оформить договор у нотариуса безопаснее. Он знает все детали, о которых вы можете не догадываться.

Виды арендных правоотношений

Получить квартиру во временное владение и пользование можно по разным основаниям. Если арендатор относится к определённой законом льготной категории, нуждается в жилье, то квартиру он получает от государства. И тогда такая правовая конструкция называется социальным наймом. Если же никаких льготных условий нет, а договор аренды заключается между обычными гражданами, подразумевается наём коммерческий.

Соответственно, и заключаемые договоры аренды именуются «договором социального найма» и «договором коммерческого найма».

Таблица: чем договор социальный найма отличается от коммерческого

Видео о договоре социального найма

Как составить договор аренды квартиры

Для начала необходимо разобраться в терминологии.

Если жильё сдаётся гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жильё, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жильё, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор. В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором.

Рассмотрим структуру договора коммерческого найма квартиры. Он, как правило, состоит из:

1. Вводной части, где указываются место и дата заключения договора и идентифицирующие признаки сторон (Ф. И. О., паспортные данные, полномочия). Здесь можно не прописывать весь объём информации, так как полностью он всё равно фиксируется в последней части соглашения.
2. Описания предмета договора.

   Очень важно правильно и полно прописать в договоре, какая именно квартира сдаётся нанимателю во владение и пользование

3. Перечисления прав и обязанностей сторон.
4. Указания на размер и порядок определения арендной платы.
5. Раздела об ответственности сторон.

   Стороны должны точно знать, какая именно ответственность грозит им за нарушение договорных условий

6. Указания на срок действия договора, а также на порядок его изменения и расторжения.
7. Перечисления форс-мажорных ситуаций и действий сторон в случае их возникновения.

   Иногда исполнить договор невозможно из-за непредвиденных, в том числе природных, обстоятельств, этот момент должен быть учтён в арендном соглашении

8. Порядка разрешения споров.
9. Заключительных положений (количество экземпляров соглашения, отсылки к законодательству, приложения и пр.).
10. Адресов и реквизитов сторон. Здесь обычно указываются:
    • для юридического лица:
      • полное и сокращённое наименование,
      • юридический и фактический адреса,
      • ОГРН,
      • ИНН,
      • КПП,
      • банковские реквизиты (наименование банка, номер расчётного счёта, БИК, ИНН, номер корреспондентского счёта),
      • контактные данные,
      • подпись
    • для граждан:
      • Ф. И. О.,
      • место жительства,
      • паспортные данные,
      • контакты,
      • подпись.

        В последнем разделе арендного соглашения указываются данные о сторонах сделки

Найти образец можно здесь.

Предмет договора

Без предмета договор вообще не может существовать.

В соглашении о найме квартиры рекомендуется чётко конкретизировать жильё и указать:

• местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж),
• общую и жилую площадь помещения,
• количество комнат,
• реквизиты документов, на основании которых наймодатель сдаёт квартиру.

Если вы хотите сдать квартиру, в которой уже есть какая-то мебель, техника или другие вещи, принадлежащие вам (велосипед, хранящийся на балконе, или несколько коробок со старой одеждой на антресолях), нужно подробно описать их в договоре:

• составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
• определить ответственность за его сохранность;
• обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определённую денежную сумму (обеспечительный платёж, или страховой депозит).

Страховой депозит

Страховой депозит полезен для того, чтобы защитить себя от мошенничества и возможного ущерба. Этот термин очень хорошо должен быть знаком арендодателям, ведь страховой депозит (или обеспечительный платёж) — это их финансовая гарантия в случае порчи арендатором имущества, находящегося в съёмной квартире.

Принцип следующий: арендатор (наниматель) передаёт арендодателю (наймодателю) определённую сумму, например, сумму, равную однократному платежу за аренду. Если по истечении срока аренды не была выявлена порча имущества, то сумма депозита может быть возвращена или использована в качестве оплаты аренды за последний месяц проживания. Если же ущерб имуществу арендодателя всё-таки был причинён, то сумма обеспечительного платежа идёт на покрытие этого ущерба.

Условие об обеспечительном платеже не применяется в правоотношениях найма «само по себе», его обязательно нужно прописать в договоре.

Такой платёж может именоваться гарантийным (страховым, залоговым) платежом, гарантийным взносом (платой), страховым или обеспечительным депозитом и т. д.

Права и обязанности участников сделки

В принципе, все права и обязанности сторон при коммерческом найме и так прописаны в законодательстве (гл. 35 ГК РФ), поэтому в договоре их можно не дублировать. Однако важно, чтобы и наймодатель, и наниматель их знали и правильно понимали. Кроме того, некоторые законодательные нормы диспозитивны, то есть могут меняться по усмотрению сторон. Вот при желании диспозитивностью воспользоваться прописать это в договоре просто необходимо.

Как правило, обязанности наймодателя следующие:

1. Производить капитальный ремонт квартиры.
2. Передать нанимателю имущество, соответствующим условиям договора.

Кроме того, в соглашениях коммерческого найма часто фиксируется обязанность предупредить нанимателя о правах третьих лиц на сданное имущество (в случае продажи, дарения, иного отчуждения квартиры в период найма).

Другие обязанности могут быть прописаны в договоре по желанию сторон.

Например, стороны могут договориться, что хозяин квартиры обязан следить за состоянием сплит-системы (чистить её, менять расходные материалы) или и вовсе производить текущий ремонт.

Передача жилья, как правило, происходит по акту приёма-передачи, чтоб впоследствии избежать ненужных казусов. Акт приёма-передачи подписывается сторонами, а после наймодатель передаёт ключи от жилья нанимателю и последний на всех правах начинает пользоваться данным имуществом.

Видео: обязанности наймодателя (лайфхаки для нанимателей)

Обязанности нанимателя можно предусмотреть следующие:

• вносить плату за пользование квартирой в установленные сроки;
• своевременно производить все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие);
• пользоваться квартирой исключительно в целях проживания (а не под офис, например);
• бережно относиться к установленному в квартире оборудованию и мебели, использовать их по назначению и техническим особенностям;
• соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры;
• содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счёт осуществлять текущий ремонт квартиры;
• возмещать ущерб, причинённый квартире;
• по истечении срока договора возвратить квартиру наймодателю в исправном состоянии с учётом нормального износа;
• соблюдать интересы соседей.

Права наймодателя следуют из обязанностей нанимателя (то есть он вправе требовать всё то, что наниматель обязан делать). Также стороны вправе расторгнуть договор в любое время по соглашению или в одностороннем порядке при нарушении его условий.

Размер арендной платы

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Если в договоре не будет согласована и прописана цена, то он будет считаться незаключенным. Стороны могут изменить цену арендованного имущества, заключив специально установленное соглашение.

В договоре должно быть определено, с какой периодичностью арендатор будет вносить платёж. Существует два вида платежей: единовременный и периодический. Если в договоре не будет прописано, что платёж должен быть внесён единовременно, то он будет считаться периодическим.

Пример содержания условия о внесения единовременного платежа: «Арендная плата по настоящему договору составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей за весь срок аренды».

Формулировка условия о внесения периодического платежа следующая: «Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до 10 числа каждого месяца. Ежемесячный платёж составляет 50 тыс. рублей».

По общему правилу в одностороннем порядке изменить размер арендной платы нельзя.

Ответственность сторон

Ответственность по договору найма может возникнуть, если одна из сторон нарушает свои договорные обязанности. Например, если наниматель не вносит арендную плату. При краткосрочном договоре штрафные санкции последуют после невнесения платы уже более двух раз, а при долгосрочном — более 6 месяцев. И также может возникнуть ответственность, если наниматель не оплачивает коммунальные платежи (если эта его обязанность есть в соглашении). При нарушении этого пункта наймодатель может даже в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.

Несвоевременный возврат арендуемого имущества может привести к принуждению нанимателя внести арендную плату за весь срок просрочки и возместить убытки, которые понёс наймодатель. Если наниматель пользуется имуществом, нарушая условия договора, то наймодатель может расторгнуть с ним договор и потребовать возмещения.

Наниматель имеет право на беспрепятственное пользование арендуемым имуществом, и если это условие будет нарушаться, то он может потребовать устранения препятствий. А также наймодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе за жильё, которое не соответствует условиям договора. При обнаружении таких недостатков можно:

1. Потребовать устранения недостатков.
2. Соразмерно уменьшить арендную плату.
3. Возместить нанимателю расходы, которые он понёс, исправляя недостатки.
4. Потребовать досрочного расторжения договора.
5. Удержать сумму понесённых расходов на устранение недостатков, предварительно уведомив наймодателя.

Если квартира была несвоевременно предоставлена, то наниматель имеет право:

1. Истребовать это имущество и понесённые убытки.
2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Решение спорных вопросов по договору найма принимается в судах общей юрисдикции. Но люди чаще всего не обращаются в суд, так как предпочитают не оформлять правоотношения договором, а в суде может всплыть факт нелегальной сдачи жилья в аренду.

Срок, на который заключается договор

Срок должен быть обговорён сторонами и прописан в договоре. Если случилось так, что стороны забыли прописать срок в договоре, то тогда договор найма будет считаться заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ). При этом и обговорённый срок не может быть больше 5 лет.

При указании срока важно помнить два нюанса:

1. Если срок меньше 1 года, то наниматель не может:
   • вселить в квартиру других жильцов;
   • сдать квартиру в аренду (поднаём) другим лицам;
   • рассчитывать на преимущественное право перезаключения договора (то есть должен будет съехать, когда срок закончится).
2. Если срок больше 1 года, то потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма.

Порядок изменения и расторжения

В договоре стороны могут согласовать порядок его изменения и расторжения. Если они этого не сделали, то при внесении правок или прекращении правоотношений можно будет руководствоваться ст. 687 ГК РФ.

Оснований для расторжения договора найма несколько:

1. По требованию наймодателя:
   • при невнесении платы за жилое помещение (за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа);
   • из-за разрушения или порчи квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
2. По требованию любой стороны — если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Соглашение расторгается в судебном порядке и считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

Кроме того, стороны могут внести изменения или расторгнуть договор по взаимному согласию. Этот способ наиболее простой. Договор будет считаться расторгнутым с момента подписания сторонами этого соглашения.

Важно: если договор аренды был зарегистрирован, то тогда соглашение о расторжение договора тоже должно быть зарегистрировано, хотя в законе прямо это и не указано, суды считают, что это необходимо.

Действия в случае форс-мажора

В любом договоре должны быть пункт, где говорится о форс-мажорных обстоятельствах, и договор аренды не исключение. Форс-мажорные обстоятельства — это землетрясение, наводнение, извержение вулкана, какие-то социальные факторы, которые не зависят от человека, он не в силах их сам предотвратить.

Если наступает такой случай, то стороны должны как можно быстрее оповестить друг друга.

Например, гражданин Поляков передал арендуемый склад арендатору Иванову. Ночью молния ударила в склад и произошёл пожар. Всё сгорело. После того как пожар был потушен, Иванов оповестил Полякова о случившемся. В этой ситуации убытки понесёт Поляков, так как он является собственником склада.

Если факт является общеизвестным, то арендатор всё равно должен оповестить арендодателя, чтобы избежать проблем и обезопасить себя. Важно: этот факт должен быть документально зафиксирован, иначе компенсацию никто из сторон не получит. Поэтому в договоре нужно обязательно прописывать форс-мажорные обстоятельства, иначе это может привести к неразрешимым конфликтам.

Государственная регистрация при заключении договора найма

Как уже было отмечено, при заключении договора найма нежилого помещения должна быть произведена регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма (при условии, что он заключён на срок более 1 года).

Зарегистрировать договор можно в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения квартиры. В Едином Государственном реестре делается соответствующая запись об обременении.

Документы, которые необходимы для регистрации:

1. Заявление о регистрации.
2. Копия свидетельства о праве на имущество.
3. Оригинал соглашения о найме — 3 экземпляра.
4. Квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 2 тыс. р.).
5. Кадастровый паспорт помещения.
6. Учредительные документы организации-наймодателя.
7. Копии решения общего собрания участников или акционеров (если наймодатель — юридическое лицо).

Регистрация проходит в семидневный срок с даты принятия регистрирующим органом всех документов.

Для заключения договора найма квартиры необязательно привлекать специалистов, достаточно иметь грамотно составленный образец соглашения и понимать, какие права и обязанности возлагаются по нему на сторон. При этом следует помнить, что при сроке найма от 1 года необходимо пройти процесс государственной регистрации, где уже, конечно, лучше привлечь компетентного специалиста.

По длительности договора аренды бывают:
до 1 года – краткосрочный;
1-5 лет – среднесрочный;
5-49 лет – долгосрочный;
когда срок договора не определен – бессрочный.

В случае, если внаем сдается неприватизированное жилье, хозяин квартиры собственником не является. Для заключения договора требуется подпись представителя префектуры, муниципалитета и всех лиц, прописанных в квартире, а подписываемый документ становится договором поднайма.
Если квартира частная, достаточно согласия всех собственников, указанных в документах, подтверждающих право собственности на сдаваемое внаем жилье.