Одним из способов оформления покупки квартиры является заключение договора купли-продажи. Однако, прежде чем стороны оформят документ, они могут подтвердить свои намерения, путем внесения части суммы от общей стоимости помещения. В таком случае, заключается договор задатка при покупке квартиры.
Что такое задаток в рамках сделок с недвижимостью?
Статья 380 Гражданского кодекса определяет понятие задатка как денежную сумму, которая передается одной стороной договора другой стороне:
- в качестве частичной оплаты по договору сделки;
- для гарантии заключения основного договора;
- для обеспечения исполнения условий соглашения.
При покупке недвижимости задаток является частью общей стоимости и учитывается при расчете по основному договору купли-продажи. Передача денег должна быть оформлена в простой письменной форме с соответствующей распиской.
Важно знать, что если продавец не выполняет свои обязательства, задаток возвращается в двойном размере. Если же виноват покупатель, ему придется вернуть полную стоимость переданной суммы (ч. 2 ст. 381 ГК РФ).
Аванс — это другой вид гарантийного платежа за недвижимость, который также оформляется договором. Но не следует отождествлять понятия аванса и задатка, так как их суть различна.
Как правильно составить договор задатка?
Для обретения юридической силы договор должен быть составлен грамотно и содержать все необходимые реквизиты. Обе стороны должны поставить свои подписи, и нотариальное заверение не требуется. Однако, для обеспечения безопасности сделки участники могут обратиться к услугам юриста или нотариуса.
Обязательными реквизитами договора задатка являются:
- дата и место составления;
- реквизиты сторон;
- информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью;
- данные о квартире (адрес, кадастровый номер, площадь, полная стоимость и технические характеристики);
- способ и порядок передачи задатка;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- порядок возврата задатка при отказе от исполнения условий договора;
- условия или дата заключения основного договора купли-продажи;
- полные реквизиты сторон и их подписи.
Договор задатка может быть составлен на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Важно избегать ошибок, опечаток и исправлений в документе.
Бланк договора задатка при покупке квартиры
Ниже представлен бланк типового договора для сделок по купле-продаже квартиры или другого недвижимого имущества.
Скачать бланк соглашения о задатке 2023 года
Образец соглашения о задатке при покупке квартиры 2023 года
Скачать образец договор задатка при покупке квартиры
Порядок действий до внесения денег
Приобретение квартиры — это серьезный шаг, который требует внимательного и осмотрительного подхода. Ведь передача денег постороннему лицу всегда сопряжена с рисками. Именно поэтому, если вы решили внести задаток за квартиру, необходимо подойти к этой процедуре разумно.
- Прежде всего, убедитесь в законности продажи квартиры. Для этого проверьте документы на помещение, предоставленные продавцом.
- Обязательно запросите выписку из ЕГРН и технический паспорт на квартиру.
- Также убедитесь, что на квартире нет ограничений в виде обременений и арестов, препятствующих совершению сделки.
Если квартира была приобретена собственником в период брака, то необходимо убедиться, что продавец представил нотариальное согласие супруги на продажу. Также желательно проверить, что у продавца нет задолженностей по оплате коммунальных платежей. Это можно сделать, запросив оплаченные квитанции или справку от организации, предоставляющей соответствующую коммунальную услугу.
Обратите внимание на зарегистрированных граждан. В договоре необходимо указать, в какой срок они должны быть выписаны. Особенно это важно в отношении прописанных несовершеннолетних граждан.
Кроме того, обязательно договоритесь об ответственности сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Например, при болезни продавца он может вернуть задаток в одинарном размере или при отказе банка в выдаче ипотечного кредита наступит ответственность у покупателя.
Как передавать задаток?
После того, как документы были проверены и помещение осмотрено, стороны достигли взаимопонимания по вопросу купли-продажи. Для гарантии предстоящей сделки необходимо заключить соглашение о задатке. Рекомендуется также заключить предварительный договор, чтобы избежать негативных последствий, которые могут возникнуть при отсутствии такого договора. В договоре следует прописать условия задатка, а также условия основной сделки и обязанности сторон.
В судебной практике были случаи, когда при заключении задатка без предварительного договора сделка не состоялась, и суд признал задаток авансом (Решение № 2-214/2018).
Сумма задатка обычно определяется договоренностью сторон и составляет 5-10 процентов от общей стоимости жилого помещения. Например, если квартира стоит 2 миллиона рублей, то в качестве задатка может быть передана сумма от 100 до 200 тысяч рублей.
Передача денежных средств происходит сразу после подписания договора задатка обеими сторонами. Полученная сумма наличных пересчитывается и проверяется на подлинность. Допустимо, чтобы в этот момент присутствовали свидетели.
Факт передачи денег закрепляется распиской, которую составляет только продавец квартиры от руки, подписывает и хранит у себя покупатель в качестве доказательства того, что часть средств от полной стоимости жилья уже переданы. Форма расписки свободная и должна содержать дату и место передачи денег, реквизиты участников сделки, свидетельские данные (если привлекаются), указание на задаток и его сумму (цифрами и прописью), а также реквизиты договора о задатке.
Читайте так же: Расписка в получении денежных средств
Расписка в получении денежных средств в обязательном порядке скрепляется подписью получившего денежные средства и, при необходимости, свидетельскими подписями с полной расшифровкой.
Что необходимо сделать после внесения задатка?
После того, как задаток передан, стороны должны выполнять следующие действия:
- подписывать основной договор купли-продажи в установленный срок;
- производить окончательный расчет за квартиру;
- проводить процедуру государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Экземпляры соглашения о задатке, основного договора и расписки являются подтверждением заключения сделки и ее юридической правомерности. В случае возникновения разногласий, стороны могут обратиться в суд, представив указанные документы. Помните, что правильное оформление и подписание всех необходимых документов — залог успешной и безопасной сделки.
Как можно вернуть задаток?
Если в процессе первичного осмотра квартиры не были замечены серьезные недостатки, но они были обнаружены покупателем позже, то стороны могут расторгнуть договор о задатке по существенным основаниям.
Согласно статье 381 ГК РФ, в случае расторжения договора о задатке, полученная сумма денежных средств должна быть возвращена покупателю. Однако, если продавец уклоняется от исполнения условий соглашения, то он обязан вернуть покупателю не только задаток, но и дополнительно такую же сумму в качестве компенсации.
К сожалению, на практике продавцы часто нарушают это обязательство. В таком случае, покупатель может обратиться в суд с иском о взыскании двойного задатка. Для иска до 50 тысяч рублей следует обратиться в мировой суд, а для исков, превышающих эту сумму — в районный суд. Однако, истцу придется документально доказать факт неисполнения обязательств по договору задатка продавцом.
Также стоит учитывать, что некоторые ситуации могут лишить покупателя возможности вернуть задаток. Например, если в сделке участвует риэлтор и он просит внести задаток до момента составления предварительного договора купли-продажи и оформления соглашения о задатке, то внесенную сумму риэлтор может оставить себе, не передав ее покупателю. В этом случае она не является гарантийным платежом по договору.
Поэтому, перед подписанием соглашения о задатке, важно проверить все документы на жилье и передавать денежные средства только продавцу или его представителю по нотариальной доверенности и только в рамках соглашения о задатке. Это поможет избежать мошенничества и неприятных ситуаций.
