Оформление купли-продажи квартиры

Для оформления сделки мало найти подходящую квартиру. Чтобы обойти подводные камни, необходимо изучить юридическую сторону вопроса, проверить состояние продаваемой недвижимости и обеспечить безопасную сделку. Что нужно изучить перед покупкой жилплощади и как правильно оформить типовую сделку? Мы ответим на эти и другие интересующие вопросы.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

В первую очередь, перед покупкой квартиры необходимо провести осмотр жилплощади. Когда наилучший вариант будет найден, необходимо приступать к изучению документов на юридическую чистоту. Важно учитывать, что при осмотре квартиры, многие факторы могут сыграть большую роль в снижении стоимости.

Изучаем общее состояние жилплощади:

1. Придомовая территория. Обратите внимание, что наличие детской площадки и цветочных клумб, внешний вид подъезда и лифта говорят за добросовестность управляющей компании и платежеспособности жильцов. Испорченные стены, мусор во дворе и отсутствие лифтовых кнопок могут значительно снизить стоимость квартиры. А также состояние придомовой территории создает картину о будущих соседях.
2. Состояние конструкции квартиры. Изучить необходимо все: начиная от стен, заканчивая окнами. Уточните у собственника, были ли затопления от соседей сверху, промерзают ли швы в холодное время года.
3. Сантехника. Собственники не запрещают ходить по квартире и изучать ее, поэтому покупатель должен осмотреть состояние сантехнических труб, проверить напор воды и скорость слива. Важный аспект — наличие счетчиков и пломб на них. Посмотрите, нет ли подтеков под ванной или раковиной, нет ли образований гнили и плесени.
4. Газовые трубы. Осмотрите трубы, чтобы не было протечек газа.
5. Электричество. Обратите внимание на счетчики и проводку. Уточните, в каком году была произведена замена проводки.

Проверяем документы:

1. Правоустанавливающие документы. К ним относятся договор купли-продажи, дарственный договор, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации или долевой собственности.
2. Свидетельство о регистрации прав собственности. Обратите внимание на кадастровый номер, количество собственников, указанных в свидетельстве. Эти данные помогут в дальнейшем изучении документов.
3. Выписка из ЕГРП. Сравните кадастровый номер, указанный в свидетельстве, с идентификационным кодом, написанный в выписке. Если номера совпадают, то документы юридически чисты. Рекомендуется заказывать выписку покупателю лично через Росреестр. Оплатив госпошлину в размере 200 рублей, вы сможете увидеть информацию о собственниках, ранее выписанных и прописанных в квартире.
4. Кадастровый и технический паспорт. В первую очередь сравните кадастровые данные. Затем изучите планировку: если в квартире была произведена перепланировка, то она должна быть узаконенной. Собственник в этом случае должен предоставить разрешение на изменение конструкции квартиры.

Оформляем сделку купли-продажи

В Гражданском кодексе сделка купли-продажи должна заключаться с помощью письменного договора — это главное требование. При этом нужно учитывать, что по закону договор можно заключать без нотариального оформления. Важно знать, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если при оформлении были допущены нарушения:

• если договор купли-продажи заключается без разрешения одного из собственников. Мало просто проверить квартиру на юридическую чистоту. Еще необходимо получить разрешения от всех собственников, которые указаны в свидетельство о регистрации прав. Ими могут быть супруги (даже если они находятся в разводе), родственники и просто лица, имеющие долю в квартире;
• для заключения договора необходимо получить одобрение от органов опеки, если в семье присутствуют дети несовершеннолетнего возраста;
• нельзя продавать квартиру, если один из собственников находится в местах лишения свободы или проходит военную службу. В этом случае необходимо делать письменный запрос на разрешение сделки, или получить одобрение через суд.

Как заключить договор?

Договор необходимо составлять в присутствии двух сторон. Все правки вносятся строго по обоюдному согласию, иначе сделка может быть признана недействительной. Заключение договора проходит либо на нейтральной территории, либо в присутствии нотариуса.

Содержание договора купли-продажи

Правильный договор купли-продажи должен содержать три основных пункта: предмет сделки, стоимость квартиры, сведения о каждой стороне, участвующих в сделке. Рассмотрим каждый пункт подробнее:

1. Предмет сделки — это главный аспект в составлении договора. Например, нельзя прикрывать фактическую сделку купли-продажи договором дарения, так как данный вид договора предполагает передачу определенной суммы денег. В случае обнаружение данного факта, сделка может быть признана недействительной. Именно по этой причине важно указывать характер сделки, например, купли-продажи.
2. Стоимость квартиры. Во избежание образования подводных камней, не рекомендуется указывать цену ниже реальной. Нередко собственники снижают стоимость объекта ради экономии, так как купля-продажа предполагает оплату налогов. Для покупателя снижения реальной цены — это шаг для заключения невыгодной сделки.
3. Информация о каждой стороне. В этом пункте должны быть указаны реквизиты сторон. Желательно в договоре указывать не просто наименование лиц, но и паспортные данные (прописка, номер и серия удостоверения).

Передача денег

Передачу денег можно совершить тремя способами:

• наличными;
• переводом на лицевой счет;
• через аккредитив.

В первом случае передача денег производится посредством расписки и в присутствии понятых, где собственник подтверждает получение определенной суммы. Во втором случае покупатель просто переводит на указанный в договоре банковский счет сумму, прописанную в сделке. Дубликат квитанции при этом передается продавцу, а оригинал остается у покупателя. В третьем случае, покупатель вкладывает указанную сумму на счет в банке, которая затем блокируется данной финансовой организацией. Деньги будут доступны продавцу только тогда, когда будут переданы документы в банк (договор купли-продажи, регистрация прав собственности, выписка из ЕГРП).

Передача квартиры

Для безопасной передачи квартиры заключается между двумя сторонами акт. Что входит в акт приема-передачи квартиры:

1. Подпись продавца, что жилплощадь сдается в надлежащем состоянии, которое указано в договоре.
2. Подпись покупателя, что объект был проверен, и претензии отсутствуют.
3. Опись имущества, если квартира передается с мебелью.

Государственная регистрация в реестре

В Росреестре необходимо оформить регистрацию о переходе прав на квартиру. Регламентируется процесс Федеральным законом, поэтому вся процедура должна проходить в соответствии с установленными нормами и требованиями.

Основанием для регистрации перехода прав является договор купли-продажи. Сама процедура проходит в несколько этапов:

• составления заявления в ЕГРП, где сотрудники внесут запись о переходе прав в общий реестр;
• по завершению процедуры покупатель получит свидетельство о зарегистрированном праве на переход квартиры;
• получив свидетельство, его необходимо предоставить в БТИ и в Росреестр, где пройдет смена собственников;
• в течение 18 дней, с момента подачи заявления, будет произведен переход прав на квартиру.

Какие документы необходимы?

Для оформления госрегистрации прав, необходимо составить заявление в письменной форме, куда входит опись приложенных документов. Заявление составляется по единой форме, которую можно либо скачать на официальном сайте Росреестра, либо получить в отделе ЕГРП. В документ должна входить информация о заявителях, а также о просьбе на перерегистрацию прав.

Какие документы необходимо приложить:

1. Документ, подтверждающий сделку (договор купли-продажи).
2. Технический и кадастровый паспорт на жилой объект. Если документ отсутствует у собственника, то его необходимо получить в БТИ.
3. Выписка из ЕГРП (ранее — выписка из домовой книги). В документе содержится информация обо всех собственниках и квартире (площадь, адрес, кадастровый номер).
4. Документы, удостоверяющие личность заявителей (покупателя, продавца). Если от какой-либо стороны действует представитель, то необходимо приложить к общему перечню заверенную доверенность.
5. Акт приема-передачи квартиры.

Стоимость оформления купли-продажи квартиры

Если обе стороны решили оформлять сделку без участия нотариуса, то необходимо оплатить госпошлину в размере 1.000 рублей для регистрации прав собственности. А также важно учитывать затраты на консультацию с юристом, на оформление утерянных документов в государственном реестре. В среднем, расходы на оформление сделки не превышают 10.000 рублей. Если договор заверяется нотариально, то стоимость может увеличиться в несколько раз.

Примерная стоимость услуг нотариуса на отчуждение квартиры:

• cделка на сумму до 1.000.000 рублей. Стоимость услуг составит не менее 3.000 рублей + 0,4% от суммы сделки;
• cделка на сумму от 1.000.000 рублей и выше. Средняя стоимость 7.000 рублей + 0,2% от суммы сделки. Максимальная сумма не должна превышать 10.000.000 рублей;
• cделка на сумму до 10.000.000 рублей. Стоимость услуг 3.000 рублей + 0,2% от суммы сделки;
• cделка на сумму от 10.000.000 рублей и выше. Средняя стоимость 22.000 рублей + 0,1% от суммы сделки. Максимальная стоимость услуг нотариуса не должна превышать 50.000 рублей.

Оформление сделки купли-продажи – это долгосрочный процесс, который требует ответственного подхода. Чтобы защитить себя от искусной работы мошенников, необходимо изучать правовую сторону вопроса и лично участвовать в процессе оформления договора. Полезные советы, указанные в статье, помогут заключить успешную сделку и обойти подводные камни.