Коммунальная квартира состоит из нескольких изолированных комнат, которые находятся во владении государства или приватизированы разными семьями. В таких квартирах могут находиться от 2 до 10 комнат, а проживать не менее 10-15 человек. Как правило, у всех комнат имеются общие зоны: ванная комната, туалет, кухня, коридор, прихожая. В отличие от долевого вложения, комната находится в распоряжении только у одного собственника или одной семьи.

Покупаем самостоятельно или с риэлтерской помощью

Комнаты в коммунальной квартире пользуются большим спросом. Во-первых, из-за их многочисленности. Во-вторых, из-за их доступности, ведь комнаты стоят в два-три раза дешевле квартиры. Когда появляется возможность, мы задаемся вопросами: как лучше купить недвижимость, прибегать ли к помощи специалистов или сделать все самостоятельно? Следуя советам можно определить для себя, обращаться к риэлторам или нет:

  • выгодная сделка. Агенты по недвижимости берут фиксированную оплату за свои услуги. Как правило, средняя ставка составляет не более 3-5%, а в городах-миллионниках она может достигать 7-12%. Так как все комнаты стоят в несколько раз дешевле полнометражного жилья, то и вся сумма за услуги риэлторов заметно ощущается. Для тех, кто хочет сэкономить, лучше всего искать подходящий вариант и оформлять все документы самостоятельно;
  • юридическая чистота документов. Среднестатистический человек не подкован юридически в вопросах недвижимости и оформления сделок, поэтому легко может наткнуться на мошенников или аферистов. Риэлтор обеспечивает необходимую консультацию и проверку документаций, а также самостоятельно составляет договора, собирает справки и документы. Если вы обращаетесь к грамотному агенту, то риск, что вы окажетесь обманутым, значительно снижается. Для того чтобы самостоятельно приобрести недвижимость, важно изучать юридическую сторону рынка: знать, какие документы нужны, в какие инстанции обращаться для проверки;
  • анализ рынка недвижимости. Здесь у риелтора и покупателя равные права. Еще десять лет назад у каждого агентства были секретные базы собственников. Сейчас все варианты можно найти не только в газетах объявлений и на рекламных баннерах, но и на специализированных сайтах и в социальных сетях. Достаточно вбить в поисковую систему нужный запрос и проанализировать все подходящие варианты.

Поиск подходящих вариантов

Сейчас найти подходящее жилье стало легко, так как рынок недвижимости активен и переполнен сотнями вариантов. Чтобы найти подходящую комнату, можно воспользоваться популярными способами:

  1. Газета объявлений (бесплатная, областная). Это самый старый, но популярный вариант. Продавцы и арендодатели размещают несколько строк в рубрику «куплю-сдам», указывая при этом площадь недвижимости, этажность, ближайшую инфраструктуру и общее описание. Главный плюс — большое количество предложений, с реальной ценой и адресами. Единственный минус — отсутствие фотографий. Как правило, все объявления размещаются либо бесплатно, либо за низкую стоимость. Существуют объявления с изображениями, но их очень мало (не более 3-4 на развороте газеты).
  2. Баннерные стенды. Быстрый и легкий способ найти жилье — пройтись по общественным местам, где размещены доски объявлений. На них можно увидеть по 4-5 предложений. Нередко покупатели сами прибегают к такому способу поиска: расклеивают объявления на подъездных стендах, остановках и магазинах с информацией о поиске комнаты.
  3. Рекламные сайты, или торговые площадки. На популярных сайтах присутствуют сотни предложений, и это только в одном городе. Для поиска не нужно выходить из дома. Достаточно настроить фильтр поиска по интересующим параметрам и выбрать понравившуюся комнату.
    Главный плюс — большое количество предложений с подробным описанием и фотографиями. Единственный минус — поддельные объявления, где скрываются риэлторы под маской собственников.

С какими подводными камнями можно столкнуться

Покупка комнаты в коммунальной квартире — долгий и сложный процесс, который требует хорошей юридической подкованности и тщательной подготовки документации. Существуют подводные камни, с которыми может столкнуться простой неосведомленный покупатель:

  1. Договор дарения. Как риелторы, так и собственники могут предложить заключить сделку купли-продажи через оформления договора дарения. Главный аргумент: не требуется письменный отказ всех собственников коммунальной квартиры от права преимущественной покупки продаваемой комнаты. Со стороны собственника — это быстрый и легкий способ заключить сделку, для покупателя — потенциальный риск. Помимо договора дарения покупателю необходимо зафиксировать факт передачи всей суммы: наличными или банковским переводом. По законодательству, договор дарения не считается действительным, если факт передачи денег был обнаружен и доказан.
  2. Недееспособность собственника. Покупатель имеет право запросить справку о дееспособности собственника, которая выдается в психдиспансере. Как правило, такая справка действительна всего 1 день, поэтому обмануть покупателя здесь не получится. При покупке комнаты бывают спорные случаи. Например, собственник выглядит подозрительно, ведет себя не адекватно или странно, но при этом продает недвижимость. Вы приобретаете комнату, оформляете сделку нотариально и по закону, но через какое-то время собственник подает в суд с просьбой аннулировать сделку и признать ее недействительной, так как он во время заключения договора был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, а значит, недееспособный. Суд в таких случаях аннулирует сделку купли-продажи в пользу собственника.

Приоритетное право

В Жилищном кодексе РФ указано, что все собственники в коммунальной квартире имеют преимущественное право на покупку продаваемой комнаты. Соседи имеют полное право:

  • на приобретение комнаты по установленной цене, на равных правах со сторонними покупателями;
  • продавец должен оповестить всех собственников в письменной форме о намерении продать свою недвижимость, а также указать подробную цену и указать все условия;
  • в течение месяца соседи должны либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую недвижимость. Если это не произошло, то продавец вправе продавать комнату любому лицу;
  • если продавец нашел покупателя в течение 2-3 недель, то для оформления сделки купли-продажи потребуется отказ от всех собственников в коммунальной квартире.

Как проводится сделка купли-продажи

Существует 5 этапов сделки. В основном это проверка документации на юридическую чистоту и процесс оформления. Рассмотрим каждый шаг по порядку:

Шаг 1. Рекомендуется заключать предварительный договор, если у покупателя нет всей суммы на приобретение комнаты. Чтобы не упустить понравившуюся комнату заключается договор между собственником и покупателем. Возможен взнос залога. Как правило, в договоре прописывают основной пункт: если собственник получил первый взнос, но нашел другого покупателя, то обязан вернуть всю залоговую сумму в двойном размере покупателю, а если покупатель отказывается от варианта, то собственник вправе оставить аванс себе без возврата.

Шаг 2. Проверка юридической чистоты. Для этого необходимо собрать полный пакет документов:

  • паспорт собственника;
  • документы на квартиры (правоустанавливающие): договор купли-продажи, дарения или мены;
  • дубликат финансового лицевого счета;
  • справка об отсутствии задолженности (действительна один месяц);
  • свидетельство о браке и разрешение на сделку от супругов (нотариально заверенную копию);
  • справка об одобрении сделки от органов опеки (в случае, если в семье есть несовершеннолетние дети);
  • план квартиры, справка о разрешении на перепланировку (выдается в БТИ).

Шаг 3. Составляем договор купли-продажи (нотариально заверенный).

Не стоит заключать сделку с продавцом, который просит указать стоимость недвижимости ниже рыночной с целью снизить подоходный налог.

Шаг 4. Расчет совершается тремя способами: наличными, банковским переводом, с помощью аккредитива. Самым надежным считается третий вариант, так как вся сумма блокируется на счету у продавца банком и открывается доступ только после свершения сделки купли-продажи, проверки документов на юридическую чистоту.

Шаг 5. Оформление комнаты, регистрация право собственности. Для этого необходимо подать полный пакет документов в районный МФЦ или УФРС.

Покупаем комнату в ипотеку

Не все банки предоставляют ипотечный кредит на приобретение комнаты. Как правило, крупный кредит оформляется под залог приобретаемого товара и в случае, если заемщик не способен выплачивать задолженность, то финансовая организация просто забирает заложенное имущество, а затем перепродает. Комнаты для банков считаются сложным залоговым «продуктом», так как продать его будет крайне тяжело. Часто банк просто не соглашается выдать ипотечный кредит на приобретение данной недвижимости.

В любом случае можно использовать как потребительский кредит, так и приобрести недвижимость в рассрочку по договору. Несмотря на то, что комнаты — это оптимальный и доступный вариант жилья, можно купить за такую же стоимость квартиру в новостройке, где одобряют ипотечный кредит.