Покупка недвижимости – это серьезный и важный шаг, который требует ответственного подхода. Для этого важно проверять квартиру на чистоту, быть подкованным в юридических вопросах. Покупка залоговой квартиры – это частая ситуация на рынке недвижимости. Но что представляет собой такой тип недвижимости, как оформить бумаги и какие риски имеются.

Залоговая квартира: что это?

Залоговая квартира представляет собой недвижимость, вложенную как залог под ипотечный кредит.

Как правило, залоговая квартира выставляется на торги банком, когда заемщик не способен выплачивать задолженность по кредиту.

В этом случае финансовая организация просто изымает заложенное имущество для перепродажи на аукционах или торгах, чтобы погасить долг.

В каких случаях продается залоговая квартира:

  1. Если собственник вкладывает недвижимость для приобретения автомобиля.
  2. Если собственник оформил ипотечный кредит.
  3. Если квартира закладывалась для приобретения кредита наличными или для покупки земельного участка.

Покупка залоговой квартиры у банка

Считается, что приобретение залоговой квартиры – это выгодная сделка, так как цена на такую недвижимость гораздо ниже. Как правило, финансовая организация устанавливает сроки, в течение которых владелец заложенной жилплощади обязан погасить задолженность. Многие покупатели отказываются приобретать такое имущество по рыночной стоимости, так как придется либо погашать ипотеку самостоятельно, либо переоформлять ипотеку на себя. По закону, залоговая квартира является обремененным имуществом.

Нюансы приобретения такой квартиры у банка:

  • покупка обремененной квартиры может осуществиться, если финансовая организация одобрила сделку купли-продажи;
  • для свершения сделки можно обратиться к аккредитованному риелтору. Как правило, его предоставляет банк;
  • можно приобрести жилье у заемщика, но и в этом случае потребуется одобрение на сделку купли-продажи.

Если покупатель сам погашает ипотеку

В этом случае проводится единичная процедура, где покупатель намерен погасить ипотечный долг заемщика. Для этого обеим сторонам необходимо обратиться в банк. Покупатель вносит залоговый платеж (аванс или задаток) в размере задолженности за ипотечный кредит, при чем перечисление всех средств проводится через банк. Как правило, поступивший аванс в счет задолженности снимает обременение и собственник вправе продавать залоговое имущество по стандартной схеме.

Если покупатель сам берет ипотеку

Достаточно сложная процедура, которая проводится одновременно для снятия обременения, а затем и для наложения ограничений на приобретаемое жилье. В этом случае покупатель соглашается переоформлять на себя ипотечный кредит у банка-кредитора на первоначальных условиях. Для этого покупателю необходимо перечислить сумму задолженности на счет финансовой организации, тем самым погашая долг собственника и снимая обременение с квартиры.

После всех действий банку требуется зарегистрировать права нового собственника, наложить на него обременение и рассчитать остаток задолженности на весь срок ипотечного кредита, указанного в договоре. После всех манипуляций будет произведена смена заемщика, тем самым оформится договор купли-продажи через переоформление ипотеки на покупателя.

Как найти залоговую квартиру?

Во-первых, необходимо обратить внимание на официальные сайты банков. На каждом ресурсе есть информация о торгах, где выставляется залоговое имущество. Во-вторых, для приобретения заложенной квартиры важно использовать подручные средства, например, рекламные сайты, газеты объявлений.

Ищем залоговую квартиру:

  1. Обращаемся в банк. Для этого необходимо посетить менеджера банка и узнать о наличие программ. Как правило, если финансовые организации предлагают приобретение квартиры на выгодных условиях, то они могут предложить доступные варианты. Нередко юридическим лицам можно получить доступ для участия в аукционах или торгах.
  2. Посещаем интернет ресурсы. Главное отличие залогового имущества – цена. У таких квартир стоимость на 20-40% ниже рыночной. На сайтах можно найти подходящие варианты, так как многие собственники указывают в описаниях, что квартира является заложенным имуществом.

Почему выгодна покупка залоговой квартиры?

Покупка залоговой квартиры может стать выгодной сделкой. Главные преимущества:

  • залоговую недвижимость проверяет банк на юридическую чистоту, поэтому можно быть уверенным, что все документы на квартиру в порядке и не являются фальсификацией;
  • банк не вправе продавать такое имущество, если на покупку претендуют родственники прежних собственников. Все потому, что на залоговую квартиру могут претендовать третьи лица в течение трех лет со дня продажи;
  • потенциальный покупатель экономит на оформлении страхования, так как этим вопросом занимается финансовая организация;
  • если потенциальный покупатель решил приобрести залоговую квартиру через переоформление ипотеки, то банк может предоставить снижение процентной ставки, а также дополнительные выгодные бонусы, например, изменение кредитного срока.

Какие могут быть риски?

На рынке недвижимости залоговое имущество встречается в 20% среди всех предложений. Судебная практика показывает, что, несмотря на популярность таких сделок, существуют риски, которые могут привести к потере не только времени, но и денег.

Риски и непредвиденные ситуации:

  1. Конфликт интересов. Такое происходит, когда покупатель принципиально выбирает другой банк. Двум финансовым организациям необходимо не только получить задолженную сумму, но и снять обременение, провести регистрацию со старого владельца на покупателя.
  2. Мошенник, который скрывается под маской сотрудника банка. Чтобы с квартиры сняли обременение, необходимо перевести деньги на счет банка, а затем подготовить письмо в присутствии сотрудника финансовой организации. Иногда за маской юриста или представителя банка скрывается аферист, который просто получает деньги на свой счет и скрывается.
  3. Квартира не продается. В этом случае собственник находит покупателя, который оплачивает задолженность в банке. Впоследствии продавец отказывается продавать недвижимость. Чтобы покупателю вернуть вложенные средства необходимо обращаться в суд, который в порядке очереди (около двух месяцев) рассмотрит иск и примет справедливое решение.
  4. Если квартира заложена в банк, то все правоустанавливающие документы находятся в этой финансовой организации. Не стоит верить мошенникам, которые гарантируют передачу документов после перевода определенной суммой. Правоустанавливающие документы может вернуть только банк, как только снимет обременение. В этом случае можно воспользоваться аккредитивом, который поможет избежать искусной работы мошенников.

При покупке залогового имущества не стоит забывать о существующих рисках. Возможно, именно для вас такая сделка станет выгодной, и вы сможете сэкономить до 50%. Все, что нужно – это быть юридически подкованным, обращаться только в государственные и проверенные финансовые организации.