Как купить землю по кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость – это расчетный показатель, который оценивает тот или иной объект недвижимости. Понятие кадастровой стоимости существует более 40 лет, но свою популярность данный показатель завоевал лишь в 2015 году, когда полностью вытеснил и заменил инвентаризационную стоимость объекта. Сейчас кадастровая стоимость присваивается каждому участку и ее расчет – это обязательная процедура. Несмотря на это все сделки купли-продажи совершаются по рыночной стоимости. Давайте узнаем, можно ли приобрести земельный участок или другой объект по кадастровой стоимости и куда обращаться для оформления типовой сделки?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость – это первоначальная цена объекта, поэтому за такую стоимость можно приобрести ту недвижимость, которая ранее не была в собственности у физического или юридического лица.

1 марта 2015 года в законодательную базу «О предоставлении земли населению» были внесены правки, которые описывали новый порядок приобретения территорий, находящихся во владении у государственных и муниципальных органов. В статье №39 говорится, что каждый гражданин вправе приобрести землю, как на льготной основе, так и за кадастровую стоимость. Для этого требуется предоставить полный пакет документов и подготовить письменное заявление.

Нюансы получения земли:

• заявитель должен указать основания для получения;
• у каждого гражданина есть право приобрести землю бессрочно на безвозмездной основе;
• цена устанавливается Земельным кодексом. Как правило, указывается кадастровая стоимость, которая не должна быть выше рыночной;
• приобретение земли происходит через торги, аукцион или напрямую через муниципальный (государственный) орган;
• уполномоченный орган может отказать в предоставлении территории;
• существует ряд объектов, не подлежащих продаже или аренде.

Порядок выкупа земли у государства

Порядок выкупа земельного участка состоит из 5 шагов. Сама же процедура доступна каждому гражданину, но является сложной и долговременной.

Этапы приобретение территории:

1. Поиск земельного участка. Государство упростило данный процесс, воссоздав интерактивную кадастровую карту, куда внесены все свободные и используемые объекты страны. Кадастровая карта находится в публичном доступе, что дает возможность изучать территорию страны без обращения в уполномоченные органы.
2. Составление письменного заявления. В нем указывается обращение к главе муниципального органа с просьбой выделить земельный участок в собственность не безвозмездно, а за установленную плату.
3. Постановка территории на кадастровый учет. Важно помнить, что не все объекты занесены в общий государственный реестр. Если ранее земельный участок не был учтен, то для этого необходимо пригласить специалистов для оценки территории, а также для проведения замера и межевания земли.
4. Сбор необходимых документов на рассмотрение.
5. Приобретение земельного участка у муниципального органа, администрации населенного пункта.

Какую землю невозможно выкупить?

Существует определенная категория земельных участков, которые не подлежат продаже и безвозмездному предоставлению. Как правило, такие территории находятся под охраной у государства или выделены для ведения промышленной, военной или иной деятельности. К их числу относятся:

• земли лесного и водного фонда. К данной категории земель относятся природные заповедники, прибрежные зоны, реки и озера, леса. Например, земли водного фонда не могут быть распроданы населению, так как они обеспечивают свободный доступ к пресной и морской воде;
• санитарные зоны и земли, находящихся в местах техногенных или природных катастроф. Например, нельзя приобрести участок на территории, которая неоднократно подвергается сходу снега с гор, землетрясениям или наводнениям;
• земельные участки Министерства Обороны, военные зоны, горячие точки и места боевых действий.

А также выделяются для ведения сельскохозяйственной или садовой деятельности. Предоставляются как физическим, так и юридическим лицам.

Куда обращаться за оформлением?

Чтобы приобрести земельный участок по кадастровой стоимости у государственных или муниципальных служб, необходимо обратиться в уполномоченный орган. Как правило, во многих крупных регионах страны граждане вправе обращаться как в Кадастровую палату, так и в орган самоуправления.

Для оформления договора купли-продажи, в первую очередь, необходимо выбрать разрешенную к продаже территорию. Для этого государство предлагает два варианта: либо поучаствовать в торгах или аукционах, либо выкупить ее у муниципального органа. Рассмотрим каждый вариант подробнее:

1. Торги/аукцион. Земли, которые предоставляются населению, являются местом для ведения как личного (подсобного) хозяйства, так и для садовой, дачной, сельской, фермерской деятельности. Вся процедура регламентируется Земельным кодексом и государственными правилами для проведения аукционов. Закон гласит, что муниципальные службы обязаны оповещать население о грядущих торгах за 30 дней до даты проведения мероприятия. Данную информацию нередко преподносят в СМИ (газеты, телевидения, официальные сайты). В некоторых случаях можно найти объявления на уличных баннерах.
2. Напрямую через уполномоченные службы. Для подробной информации необходимо обратиться в местную администрацию города. Сейчас таким органом может выступать Росреестр и Кадастровая палата, где помогут собрать необходимый пакет документов и подать соответствующее заявление. Также гражданин вправе обращаться в МФЦ (многофункциональный центр обслуживания населения). Если земля находится на территории села, то рекомендуется обращаться в местный совет или орган самоуправления.

Информацию о торгах можно получить как в режиме онлайн, так и обратившись в указанные службы. Чтобы узнать информацию, помогут следующие инстанции:

• torgi.gov – официальный государственный сайт, где еженедельно обновляется информация о предстоящих торгах;
• комитет по землепользованию вашего города или области;
• официальный сайт города или села.

Какие документы необходимы?

В покупке земли по кадастровой стоимости играет важную роль правильно собранные документы. Перечень документов кардинально отличается в зависимости от метода приобретения территории. Например, для участия в торгах не потребуется договор купли-продажи, а для приобретения земли напрямую через муниципалитет не требуется заявка на участие в аукционе от организаторов.

Перечень документов:

1. Для участия в торгах:

• документ, удостоверяющий личность. Это может быть паспорт, удостоверение (если участник аукциона является иностранным лицом), заверенная доверенность представителя;
• заявка на участие в торгах. Заполняется в письменном виде по установленной организаторами форме;
• справка из банка или другой финансовой организации. Если аукционер выбрал понравившийся объект, то ему необходимо внести задаток. Справка из банка подтверждает платежеспособность участника и его готовность оплатить часть суммы от общей кадастровой стоимости. В некоторых случаях требуется копия документа, которая подтверждает, что задаток был внесен перед участием в торгах.

2. Для покупки земли напрямую:

• документ, удостоверяющий личность;
• заявление в письменном виде, где указывается просьба предоставить земельный участок в собственность на платной основе. В документе также важно указать кадастровый номер участка;
• кадастровый паспорт на земельный участок, если ранее территория была предоставлена по договору социального найма. Требуется в том случае, если земля принадлежит государству или муниципалитету, но была выделена для ведения личного или сельского хозяйства гражданину на ограниченный срок;
• результат межевания, который проводится либо независимыми экспертами, либо сотрудниками Кадастровой палаты;
• договор купли-продажи, заключенный между гражданином и представителем государственного органа;
• выписка из банка о наличие установленной суммы. В случае, когда земельный участок приобретается с помощью целевого займа, необходимо предоставить письменное одобрение финансовой организации на свершение данной сделки.

Сроки и стоимость

Гражданину для приобретения земли важно собрать только нужные документы, оплатить госпошлину в размере 350-3000 рублей и внести задаток за участок в установленном размере. Единственные возможные расходы – это оплата полной кадастровой стоимости за желаемую территорию. Так, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается исходя из общих показателей: площадь, расположение, государственная принадлежность. Стоимость территории определяется по таким параметрам, как:

Принадлежность к населенным пунктам.

1. Государственная принадлежность. Например, является ли земельный участок собственностью лесного или водного фонда.
2. Охраняемые ли объекты, относятся ли они к природоохранным зонам или предназначены ли для безопасности/обороны.
3. Имеются ли на земельном участке какие-либо постройки (жилые объекты, промышленные зоны, гаражи).

Когда документы будут поданы, то государственный или муниципальный орган в течение 1-го календарного месяца подготовит договор купли-продажи, а затем заказным письмом отправляет заявителю на подробное изучение и подписание. В течение 30 дней после получения готового договора, гражданин обязан подписать его, иначе сделка будет аннулирована. После заключения сделки гражданин сможет приступать к оформлению прав собственности на приобретенный участок.

Приобретение земельного участка по кадастровой стоимости представляет собой сложную процедуру, так как в данном случае продавцом является государственный орган. Для выделения участка в собственность на платной основе необходимо получить разрешение от государства, так как во многих случаях, самостоятельно выбранная земля не предназначена для ведения личной или сельскохозяйственной деятельности.