Приобретение недвижимости — это серьезный шаг, который требует ответственного подхода. Квартиры — это такой же продукт, как и любой другой, но его нельзя вернуть продавцу или обменять на другую жилплощадь. Для приобретения идеальной квартиры мало задавать стандартные вопросы, необходимо проверять самостоятельно как общее состояние недвижимости, так и юридическую чистоту документов.

Как лучше покупать: с помощью риэлтора или самостоятельно?

Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо выяснить полномочия риэлтора и узнать плюсы самостоятельной покупки.

Что делает риэлтор:

  1. Анализ рынка недвижимости. Грамотный агент знает, на какое жилье идет больший спрос. Он находится в курсе всех событий, проводит самостоятельный анализ, отлично ориентируется на рынке и составляет график цен.
  2. Многосторонний специалист. Риэлтор сможет проконсультировать вас во всех юридических вопросах, касающихся недвижимости. Также он проводит трезвую оценку жилплощади, может самостоятельно составить необходимые договора и документы.
  3. Торговец. Специалист организовывает просмотр «товара», может договорить с продавцом о торге, провести экспертизу готовых документов, предоставить только актуальные варианты по вашим запросам и поддержит клиента, пока не состоится сделка купли-продажи.
  4. Процентная ставка. Квалифицированный риэлтор никогда не берет фиксированную оплату за услуги. Как правило, его заработная плата составляет определенный процент, который оплачивается только после свершения сделки.
  5. Актуальная база. У каждого специалиста имеется готовая база, куда входят вся продаваемая недвижимость в городе. Например, если искать квартиру самостоятельно через рекламные сайты или по газетам, то шансы, что вы столкнетесь с агентом, велики. Риэлтор в свою очередь самостоятельно выбирает из актуальных вариантов подходящий, и предлагает вам для просмотра.

Покупаем квартиру самостоятельно:

  1. Экономия. Покупая недвижимость самостоятельно, вы экономите значительную сумму.
    Средняя ставка риэлтора — 3-5% от стоимости квартиры.

    Например, вы хотите приобрести квартиру за 2 млн. рублей, то процент в среднем составит 100.000 рублей. Чем выше стоимость жилья, тем больше процент или же выгоднее экономия.

  2. Торги. Несомненно, агенты умеют торговаться, но делают это не охотно. Принцип прост: чем больше скидка, тем меньше его выручка от сделки. Вы сможете выдвигать свои условия продавцу без ограничений.
  3. Проверяем юридическую сторону. Вы сможете проверить всю чистоту документов без помощи риэлтора. Для этого можно обратиться к источникам, или же отправить все документы на экспертизу к юристу, который, кстати, обойдется гораздо дешевле, чем услуги агента.
  4. Актуальная база. Возможно, поиски недвижимости займет немного больше времени, но зато вы самостоятельно будете контролировать рынок недвижимости. Вы будете знать, в каких районах квартиры пользуются спросом, а где орудует большое количество посредников. Активную базу можно посмотреть в газетах объявлений, на рекламных сайтах, а также на баннерных уличных стендах.
  5. Самостоятельная проверка. Следуя полезным советам, вы сможете проверить состояние квартиры, начиная от толщины стен и потолков, заканчивая юридической чистотой документов.

Проверяем квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

В процессе проверки не стоит спешить со сделкой. При этом обратите внимание, что продавец должен терпеливо ждать, пока вы изучите все документы на квартиру, а также будет лояльно и адекватно реагировать на все ваши вопросы о состоянии жилплощади. Если продавец торопит вас, отказывается предъявлять справки и документы, при этом ссылаясь на забывчивость, нехватку времени и невнимательность, значит необходимо быть в двойне осторожным: возможно вас пытаются обмануть или скрыть неприятные факты.

Пошаговая инструкция проверки:

  1. Правоустанавливающие документы. Запросите договор о приватизации недвижимости (свидетельство о собственности), регистрационное удостоверение из БТИ, свидетельство о государственной регистрации права.
  2. История квартиры. Во-первых, изучаем ранее проведенные сделки купли-продажи. Для этого запросите у продавца выписку о переходе прав на объект недвижимости из ЕГРН, УФРС, МФЦ.
    Жилье является товаром, который не должен часто перепродаваться.

    Обратите внимание на количество сделок, которые свершались с момента приватизации жилья. Во-вторых, уточните у продавца о перепланировке. Если она проводилась, то необходимо убедиться в ее законности. Вы можете проанализировать технический план с настоящей планировкой квартиры, а также запросить у продавца справку из БТИ. В некоторых случаях можно в БТИ сделать запрос на проверку недвижимости инспектором.

  3. Состояние недвижимости. Оценивать состояние квартиры также важно, как и проверять документы на их юридическую чистоту. Для этого необходимо:
    • уточнить у продавца состояние канализационных, водопроводных, электрических, газовых сетей. Проверить состояние труб в квартире, напор воды, слив. Убедиться, что газовая колонка и трубы были в целости и без пробоин;
    • проверить швы и состояние стен, потолка. Если имеются подтеки, разводы, облупленная штукатурка или легкая плесень, то вероятно, что квартиру неоднократно топили. Также это может означать, что состояние дома аварийное и в зимнее время швы промерзают, а в весеннее скапливают влагу с верхних этажей;
    • запросить у продавца справку из БТИ на соответствии качества квартиры.
  5. Знакомимся с продавцом. Чтобы убедится в правомерности продавца, попросите копии документов, удостоверяющих личность. С ними вы сможете обратиться в паспортный стол или на официальный сайт ФМС, чтобы убедится в его прописке. В некоторых случаях сделку ведет посредник, или представитель, действующий по доверенности. Для этого необходимо изучить этот документ и выяснить, имеет ли право посредник на получение аванса, всей суммы за сделку или только на подписание договора. В любом случае нужно постараться познакомится с собственником лично.
  6. Права третьих лиц. Вам необходимо проверить квартиру на наличие обременения. Для этого рекомендуется посетить сайт Росреестра, а также запросить выписку об объекте недвижимости на ЕГРН. Все процедуры можно сделать на официальных сайтах. В ЕГРН можно уточнить обо всех лицах, прописанных в квартире. Это поможет обезопасить вашу недвижимость от изъятия третьими лицами. Кто входит в категорию «третьих лиц»:
  • бывшие супруги;
  • наследники, которые не вступили в наследство вовремя;
  • наследники в порядке завещательного отказа, у которых есть право посещать жилье пожизненно (наравне с собственником);
  • лица, которые не участвовали в процессе приватизации, но при этом имели равные права до процедуры.

Какие подводные камни бывают

Сделка купли-продажи — это сложный процесс, который затрагивает гражданско-правовые отношения. На рынке недвижимости крутятся большие суммы, которые привлекают все больше мошенников. Важно быть не только юридически подкованным, но и заранее готовиться к существующим подводным камням:

  1. Поддельные документы. Важно всегда проверять доверенность. Многие аферисты предоставляют доверенность, оформленную на недееспособных, наркозависимых, сирот и пожилых людей под маской ближайшего родственника. Например, многие собственники не осведомлены о продаже их недвижимости.
  2. Нужно отнестись серьезно, если продаваемая квартира была оформлена по договору дарения или передана по наследству.
  3. Если в семье прописан несовершеннолетний ребенок, то при продаже потребуется справка одобрения сделки от органов опеки. Это касается и недееспособных лиц.
  4. Сделка купли-продажи считается недействительной, если дом входит в программу расселения.

Чтобы обезопасить сделку, можно воспользоваться секретными функциями. Например, оплачивать «товар» через аккредитив. Финансовая организация проводит безопасную сделку: покупатель вносит нужную сумму, банк переводит ее на счет продавца и блокирует ее, в это время покупатель спокойно проверяет все документы. Если все в порядке, то все справки и выписки предоставляются в банк, после чего счет становится доступным продавцу. Также рекомендуется всегда проверять актуальность паспортов и справок, перепроверять их на законность через официальные сервисы.

В покупке квартиры важно не жалеть потраченного времени на проверку юридической чистоты. Это поможет приобрести недвижимость мечты без последствий.