Как купить квартиру в рассрочку?

В условиях экономического кризиса проблемы возникают как у продавцов недвижимости, так и у покупателей. Низкий спрос, застывшие или падающие цены – проблема застройщиков, высокие ставки и трудности в получении кредита – покупателей. Проблему поможет решить рассрочка.

Есть первичный и вторичный рынок недвижимости. Отличаются они тем, что вторичная недвижимость уже было в использовании. Есть разница в приобретении недвижимости на разных сегментах рынках.

Как получить рассрочку на квартиру?

В первую очередь, чтобы получить рассрочку на недвижимость необходимо, чтобы продавец был готов к такому способу расчёта. Кроме того, такой вариант оплаты подходит тем покупателям, которые располагают крупным первоначальным взносом (от 50% и выше) и планируют в ближайшем будущем получить недостающие средства. Рассрочка оформляется на срок от 3-ёх месяцев до 2-ух лет, а в среднем на 8 месяцев. Ниже в статье рассмотрим подробнее все нюансы оформления такой сделки.

На вторичном рынке

Рассрочка при покупке вторичной недвижимость – явление редкое, только пять процентов сделок совершаются этим способом. Физическим лицам обременительно заниматься продажей в рассрочку из-за отсутствия большой финансовой базы и команды юристов. Раньше рассрочка обеспечивалась личным доверием между покупателем и собственником. Обычно рассрочку предлагает сам покупатель. Продавец готов согласиться в случае, если долгое время не может найти покупателя. При покупке квартиры этим способом заключается договор купли-продажи со следующими особенностями:

1. В договор вносятся дополнительные условия.
2. При подаче документов на регистрацию обе стороны обозначают, что на объект накладывается обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода прав собственности.
3. В выписке из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество ставится отметка об обремененности.

Договор включает следующие пункты:

• общая стоимость;
• размер первого взноса в денежном эквиваленте и процентах от общей стоимости;
• размер платежей в денежном эквиваленте и процентах от общей стоимости;
• количество платежей;
• даты и порядок внесения платежей;
• срок погашения задолженности;
• штрафные санкции в случае просрочки платежа покупателем;
• порядок расторжения в случае невыплаты платежей;
• указание, что собственность признается находящейся в залоге до того, как покупатель выполнит финансовые обязательства.

В новостройке

Чтобы приобрести жильё в новостройке можете воспользоваться такими вариантами покупки:

1. По стандартному договору купли-продажи.
2. По договору участия в долевом строительстве (сокращенно – ДДУ).
3. По предварительному договору купли-продажи.

При осуществлении обмена первым способом от покупателя требуется паспорт. Если продавец является физическим лицом, с его стороны требуется пакет документов:

• паспорт;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• паспорт БТИ;
• выписка из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке должен стоять пункт о не обремененности объекта правами третьих лиц, о том, что объект не пребывает в залоге или под арестом;
• продавец, состоящий в браке, предоставляет нотариальное заверенное согласие супруга.

Если продавец — юридическое лицо, то стоит предварительно изучить его имидж и стаж работы на рынке. В договоре должен быть указан адрес квартиры, площадь, состояние на момент продажи и график оплаты в рассрочку.

Помните о том, что застройщик не может оформлять ДДУ, если объект уже ввели в использование. Во время оформления ДДУ необходима регистрация договора в Росреестре. Переход права собственности к покупателю происходит после того, как здание введено в эксплуатацию. Это фиксируется в передаточном акте, подписанном застройщиком. Вы должны будете оплатить пошлину и подать документы в Росреестр. В случае просрочки выплат по ДДУ к покупателю могут быть применены санкции:

1. Пени.
2. Расторжение договора при просрочке платежей больше двух раз в год или двух раз на протяжении двух месяцев.

Если этого не оговорить – застройщик может не возвращать деньги. Дольщик, выплативший лишь часть средств, может рассчитывать только на то, что ему вернут деньги. При задержке сдачи объекта у него есть право на компенсацию: двойной размер 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. При оформлении договора выгоднее привязывать платежи к этапам строительства, а не к датам – это позволит не тратить деньги при заморозке стройки.

Предварительный договор купли-продажи подразумевает соглашение, согласно которому продавец заключит с покупателем основной договор после завершения строительства. Застройщик может взять у вас символическую сумму, чтобы убедиться в вашей платежеспособности.

Форма соглашения идентична основному договору. Точно обозначьте момент его заключения, иначе придется ждать год (установленный законом срок). Если указанный момент наступил, но застройщик отказывается заключить основной договор – обращайтесь в суд.

Помните:

• до полной выплаты рассрочки вы частично ограничены в правах собственности. Вы не можете продать квартиру, сдать ее или провести перепланировку;
• необходима государственная регистрация права собственности, которое возникает в момент этой регистрации;
• следите за тем, чтобы в договоре был указан точный момент перехода прав собственности.

Что делать, если вы не можете вносить платежи:

1. Заключить соглашение, по которому договор будет расторгнут, а вам вернут часть средств.
2. Получить согласие застройщика и передать права и обязанности другому лицу за вознаграждения.
3. Перейти на ипотеку.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

Оформляя рассрочку на квартиру, учтите следующие преимущества:

• переплата при рассрочке минимальна или отсутствует. Низкие проценты чаще всего предусмотрены для краткосрочных договоров. Если вы оформляете рассрочку больше, чем на двенадцать месяцев, вы будете переплачивать порядка 12 процентов годовых;
• нет скрытых платежей и комиссий;
• нет необходимости страховать жизнь и здоровье покупателя;
• вам не придется платить за оценку квартиры;
• не требуются дополнительные документы, такие как справка о доходах;
• нет посредника в виде банка.

Недостатки покупки недвижимости в рассрочку:

1. Если речь идет о вторичном рынке, то большинство вариантов на нем невозможно купить в рассрочку.
2. Не все застройщики готовы предоставить рассрочку.
3. Из-за того, что рассрочка оформляется на небольшой срок (от 3 месяцев до 2 лет), необходим высокий первый взнос и высокие платежи.

Есть ли риски для покупателя?

Риск для покупателя в случае оформления рассрочки состоит в том, что он не сможет обеспечить регулярные выплаты больших сумм. Поэтому ее стоит оформлять лишь тогда, когда у вас есть высокий стабильный доход, или вы в ближайшее время планируете получить наследство.

Отличие от ипотеки

Если сравнивать рассрочку с ипотекой, то нужно отметить следующие нюансы:

• короткий срок. Рассрочка оформляется на срок от 3 месяцев до 2 лет. Средний срок – 8 месяцев;
• первоначальный взнос составляет 50 или более процентов от общей стоимости квартиры;
• крупные ежемесячные платежи.

Оптимальный срок рассрочки

Таким образом, оптимальный срок рассрочки зависит от того, какой суммой вы располагаете. Выгоднее оформить краткосрочный договор, чтобы не переплачивать по процентам.

Процесс покупки

Какой из способов вы бы не выбрали, процесс заключения договора происходит следующим образом:

1. Выбор квартиры.
2. Переговоры с менеджером отдела продаж (или с собственником).
3. Согласование условий рассрочки.
4. Оформление документов.

Таким образом, в качестве заключения отметим, что рассрочка – выгодный вариант покупки, если вы обладает высоким стабильным заработком или рассчитываете на получение наследства. Рассрочка становится более распространенным явлением, поэтому вы сможете найти квартиру, которая вам подойдет.

Помните:

1. Искать вторичную рассрочку труднее, чем первичную.
2. Первый взнос может составлять более 50 процентов общей суммы.
3. Внимательно изучайте имидж компании, если ищите квартиру через юридическое лицо.
4. Изучайте документы на объект и проговаривайте с застройщиком каждый пункт договора.