Договор – это соглашение, естественно, добровольное, при заключении которого устанавливаются определённые права и обязанности. Следовательно, его расторжение – это прекращение правовых отношений. Однако отменить сделку без согласования с другой стороной нельзя. При отрицательном ответе оппонента расторжение происходит посредством судебного разбирательства. Примечательно, что расторжение договора купли-продажи по обоюдному согласию происходит достаточно редко.
Сторонам сделки заранее следует знать, что они не имеют право требовать исполненные по договору обязательства, произошедшие до расторжения сделки (естественно, если в договоре не предусмотрены иные условия). Например, покупатели зачастую требуют уже внесённый процент обратно, однако сумма им возвращена не будет.
Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости
Главной особенностью расторжения договора купли продажи является то, что при одностороннем отказе от исполнения договора необходимо решение суда по конкретному делу. Оно нужно непосредственно для регистрационного органа. Для таких отказов законодательством предусмотрена регламентированная процедура. И заранее придётся подготовиться к тому, что регистрационный орган не примет к рассмотрению документ с обычным отказом и законными основаниями без решения суда.
Правовая база
Конечно, основанием расторжения договора могут быть разные причины. Законодательство РФ чётко закрепляет статьи, которые включают в себя необходимые пункты.
Конкретные положения раскрывают статьи кодекса:
- ст. 450 перечисляет причины, достаточные для расторжения;
- ст. 451 упоминает расторжение, связанное изменением обстоятельств;
- ст. 452 – непосредственно сам порядок проведения расторжения;
- ст. 453 содержит последствия расторжения сделок.
Однако основным нормативным правовым актом, закрепляющим любые сделки с недвижимостью, в том числе договор купли-продажи недвижимости является ФЗ N122. Этот закон гласит, что каждые сделки в данной сфере подлежат обязательной регистрации. Причём регистрация необходима и при покупке договора, и при его расторжении.
Кроме того, законом предусмотрен срок исковой давности для расторжения договоров купли-продажи, который устанавливает, что правомерность сделки можно оспорить на протяжении трёх лет после регистрации.
По закону необходимо регистрировать следующие сделки:
- Сделки, где жилые помещения выступают объектом (естественно, их считают действительными только с момента регистрации)
- Переход права владения на конкретный объект недвижимости.
Обращаем внимание, что наши квалифицированные юристы проконсультируют вас и помогут решить сложные вопросы.
Расторжение до регистрации
Легче всего расторгнуть договор купли-продажи недвижимости до регистрации жилого помещения. В этом случае реализуемая квартира находится в собственности продавца и он вправе отменить сделку.
Если же обе стороны, заключающие договор, пришли к обоюдному согласию о расторжении сделки купли-продажи, то им достаточно лишь подписать документ, закрепляющий факт расторжения договора.
Расторжение после регистрации
Гораздо сложнее вернуть недвижимость бывшему владельцу, если она уже была зарегистрирована и находится в собственности у второй стороны. Однако если такая ситуация произошла, то отмена договора возможна только в конкретных ситуациях, предусмотренных законодательством (вышеперечисленные статьи) и самим договором.
В соответствии с ГК РФ, регистрация соглашения по аннулированию договора может быть произведена тогда, когда действие его ещё не закончилось.
В случае, если срок договора купли-продажи недвижимости истёк, то расторжение невозможно. Это правило распространяется на все виды соглашений, касаемых недвижимости.
Если сделка неполная или частичная и совершена только государственная регистрация, то в таком случае при расторжении договора не предусматривается возврата имущества, если иное не прописано в договоре или в соглашении о расторжении.
Основания для расторжения договора
Основаниями будут служить следующие причины:
- Основание для расторжения со стороны покупателя – отсутствие оплаты за конкретную недвижимость, когда регистрация договора уже прошла в службе государственной регистрации.
- Основание для расторжения со стороны продавца – отказ от снятия с учёта регистрации в местном отделении ФМС в сроки, указанные в договоре, а также в выезде из квартиры после передачи прав на квартиру покупателю.
- Изменения обстоятельств различного рода, не зависящие от обеих сторон. Например, появление законного претендента на квартиру.
Если относительно оплаты все понятно, то, что же такое непредвиденные обстоятельства и какая сделка является недействительной?
Непредвиденные обстоятельства
Под ними обычно понимается действие, которое никто не мог предположить. Иными словами ни одна из сторон с ним не связана, и это внезапное происшествие не даёт реализовать возможность заключения соглашения.
Стоит отметить, что такие прецеденты случаются на практике довольно часто. Для ясности можно привести пример: продавец реализует квартиру и внезапно появляется гражданин, который зарегистрирован в данной квартире и в этот момент ему негде жить, но до этого вышеупомянутое жильё было его постоянным местом жительства. В таком случае, суд чаще закрепляешь право родственника на пользование и распоряжение.
Однако по любым вопросам, связанным с этим тонким делом, лучше обращаться за помощью к нашим юристам.
Недействительность сделки
Прежде всего, стоит знать, что признание сделки недействительной и расторжение договора являются принципиально разными основаниями. Недействительным суд признает контракт в том случае, если:
- один из субъектов окажется ограничено дееспособным или полностью недееспособным;
- нарушены нормативные правовые акты;
- заключение договора происходило в момент, когда один из участников не мог руководствоваться своими действиями. Стоит отметить, что в отличие от предыдущего пункта, здесь указывается на физический недостаток только на определенный момент;
- одной из сторон является лицо, не достигшее совершеннолетия;
- при применении насилия, обмана, угроз при заключении договора.
- в случае мнимой сделки (обычно используется для прикрытия иных правоотношений, в такое сделке не создаётся юридических последствий).
Досудебный порядок расторжения договора
Как сказано выше, договор о купле-продаже квартиры можно расторгнуть по согласию об обеих сторон без обращения в суд. К тому же подача иска возможна только после отказа второй стороны сделки от расторжения договора купли-продажи. В том случае, если он даёт твёрдый отказ, тогда можно обращаться в судебную инстанцию. Стоит отметить, что срок на ответ другой стороны строго установлен: ответ должен быть дан в течение 30 дней (если иное не прописано в договоре). Однако если в установленные сроки ответ не будет дан, то следующим действием при расторжении будет обращение в суд.
Судебный порядок расторжения договора
К расторжению договора в судебном порядке приходят в том случае, если расторгнуть сделку по согласию обеих сторон не удалось. В таком случае первым делом составляется иск.
Именно поэтому нужно внимательно составлять иск и помнить о возврате. В противном случае суд не сможет вынести удовлетворяющее истца решения и удовлетворит только указанные в прошении требования.
Кроме того, в ГК РФ закреплено, что при проведённой регистрации о смене прав на жильё, решение судебной инстанции о расторжении уже не может послужить причиной для приостановления полномочий нового владельца распоряжаться и пользоваться жильем.
Чтобы в такой ситуации не остаться ни с чем, продавцу квартиры необходимо снова подать иск в суд, только теперь уже требовать непосредственно возврата квартиры.
Однако для экономии времени и нервов лучше сразу оформлять иск правильно с двумя требованиями:
- о расторжении договора купли-продажи (обязательно указав основания расторжения);
- о возврате переданного имущества.
Примечательно, что сразу лучше указать нарушения, сделанные одной из сторон и требовать возмещения за них.
Как обезопасить себя от негативных последствий?
Естественно, для того чтобы обезопасить себя от риска, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалам. Наши юристы окажут необходимую помощь при составлении иска на расторжение договора, укажут на все тонкости и важные аспекты. Кроме того, это заранее будет гарантией того, что суд удовлетворит ваши требования, и вы сэкономите время, силы и нервы.
Всегда стоит помнить о том, что расторжение договора купли-продажи это сложное дело, но вполне осуществимое.
Однако если же вы решили самостоятельно решать данный вопрос, то вам следует учитывать вышеуказанные пункты, а так же наши замечания. И в случае, если дело дошло до судебного иска, тщательно обдумать и указать все нужные вам вопросы и положения.
