Нужно ли согласие супруга на сделку с недвижимостью?

Супруги, заключившие брак и имеющие любую недвижимость, должны быть готовы к тому, что распоряжаться этими объектами им придётся сообща.

Дабы снизить риск злоупотребления своим правом собственности на квартиру, дачу или любую иную недвижимость одним из участников семейных отношений и защитить интересы противоположной стороны, российское законодательство установило ряд случаев, в которых одобрение каждого из супругов на совершение действий с недвижимостью придется подтверждать нотариально. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Законодательная база

Общей нормой, прописанной в Гражданском кодексе (ст. 157.1), установлено: любые сделки, которые требуют согласия со стороны лиц, заинтересованных в этом, по закону, должны таким согласием подкрепляться.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывает, что такая позиция применяется и по отношению к согласию супругов. Вместе с тем, пункт 1 указанной статьи, говорит о том, что её правила применяются, если нет иных, специальных правил.

А такие специальные правила есть! И содержатся они в 35-ой статье Семейного кодекса России, которая закрепляет обязательное требование к форме согласия мужа или жены на сделку – нотариальной.

Нотариально оформленное согласие мужа или жены безоговорочно необходимо если:

1. Осуществляется сделка с собственностью, права на которую нужно регистрировать – в частности это недвижимость.
2. Для сделки законодатель установил обязательность нотариальной формы – это может быть завещание, рента.
3. Сделка должна пройти процедуру обязательной регистрации в соответствующих государственных регистрирующих органах.

Итак, продавая недвижимость, одобрение супруга следует получить, если одновременно выполняются три условия:

1. Сделка планируется применительно к собственности, определяемой, как общая. Таковой статья 34 Семейного кодекса определяет недвижимое имущество:

• приобретенное с момента регистрации семейного союза и до расторжения оного;
• приобретенное членами семьи за счет средств, заработанных мужем и женой в браке совместно.

2. Брак зарегистрирован официально.
3. Сделка совершается при участии исключительно одним из супругов.

Существуют определенные случаи, когда получать одобрение супруга не нужно:

1. Супруги заранее договорились об особом формате владения имуществом, оформив брачный договор.

2. Сделка производится с имуществом, по мнению законодателя не считающимся общим. Именно:

• принадлежало мужу (или жене) до регистрации брачного союза;
• получено одним из партнеров по сделкам, не подразумевающим вложения материальных средств (дарение, наследование);

Даже если недвижимость была приобретена по безвозмездной сделке или до регистрации семейных отношений, суд сможет признать её совместной собственностью супругов, если будет подтверждено, что в период действия зарегистрированного союза мужем и женой были вложены средства или труд, значительно улучшившие характеристики объекта недвижимости (например, капитальный ремонт).

• получено супругом о государства по результату приватизации;
• совершается действие с квартирой, в отношении которой, согласие уже было дано ранее.

Верховный Суд РФ, в Определении от 24.11.2015 N 4-КГ15-58, делает выводы о том, что согласие супруг может дать другому даже до перехода к нему права собственности, и при указании достаточных идентифицирующих признаков объекта недвижимости (адреса объекта), действие согласия будет распространяться на последующие сделки с тем же объектом.

3. Сделка совершается с участием обоих супругов.
4. Супруг совершает действия, по которым он имуществом не распоряжается, даже если сами права по такой сделке требуют регистрации в государственных органах.

Например, арендатор выкупает участок земли, предоставленный ему на основании договора аренды. Согласия супруга арендатора предоставлять не надо, потому как нет фактического распоряжения имуществом, напротив земля выкупается. Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2016 по делу N 308-КГ15-13732, А32-45693/2014

Что же нужно, чтобы оформить согласие?

Для оформления согласия нужно:

• супругу, дающему согласие лично посетить нотариуса;
• иметь оригинал паспорта и документа о заключении брака;
• иметь документы, идентифицирующие объект и право на недвижимость (свидетельство о собственности, выписка из Единого госреестра недвижимости).

Важно, чтобы согласие:

1. Было оформлено на специальном бланке.
2. Содержало признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость (адрес, кадастровый номер).
3. Содержало реквизиты паспортов супругов и документа о браке.
4. Содержало описание сделки, на которую соглашается муж или жена или полномочия, которые он делегирует.
5. Содержало срок действия.
   ВАЖНО! Срок действия – не обязательный реквизит. В случае отсутствия такового, документ будет бессрочным.
6. Если имущество включает несколько частей, указание на то, к каким частям согласие применятся.
7. Содержало дату, с которой начинает действовать, подпись.

Что произойдет, когда согласие не будет предоставлено?

В таком случае Росреестр всё-таки зарегистрирует переход права к покупателю, но одновременно с этим внесет в Единый государственный реестр недвижимости и ещё одну запись о том, что одобрение супруга не предоставлено.

На практике, для покупателя это будет значить лишь одно – его право распоряжаться приобретенной им недвижимостью обременены, а у сделки есть вероятность быть оспоренной в суде в течение года, с момента, когда «обманутому» супругу станет о ней известно.

Покупка и продажа по доверенности

На практике бывает и так, что сделки с недвижимостью совершаются одним из супругов по доверенности. Как разрешается этот случай? Вариантов развития событий может быть три:

1. Муж совершает сделку с недвижимостью от имени жены по доверенности. При этом объект принадлежит доверяющему единолично.Однозначной позиции по такому вопросу в законодательстве нет. Закон требует обязательную форму согласия – нотариальную. Доверенность же, хотя и совершается у нотариуса, но имеет несколько иной юридический смысл. Наличие доверенности, хотя и подтверждает факт осведомленности супруга о предстоящей сделке (что может в перспективе судебного разбирательства быть доказательством), не есть обстоятельство, прямо указывающее на соблюдение требования закона о получении удостоверенного нотариусом одобрения сделки.

На практике нужно быть готовым к тому, что и в случае существования доверенности, регистрирующий орган может потребовать предоставления согласия. Согласие обезопасит от возможных последствий в форме оспаривания сделки.

2. Недвижимость принадлежит супругам, как долевая собственность. Супруг дает другому доверенность на право осуществлять сделки в отношении своей доли. Очевидно, здесь применяются нормы Гражданского законодательства о распоряжении общей долевой собственностью. Согласия у супруга получать не требуется.

3. Жена или муж совершает сделку с недвижимостью посторонних лиц, в их интересах по доверенности. Здесь, очевидно, не нужно получать никаких одобрений, так как не происходит распоряжения совместной собственностью.

А если супруги в разводе?

Расторжение брака ничего не меняет по отношению к общей собственности супругов, приобретенной ими в период брака – это позиция закрепленная в Определении Верховного Суда РФ от 02.06.2015 N 5-КГ15-47.

Даже после развода бывший супруг может требовать получения своей части средств, которые бывший муж (или жена) получил от продажи квартиры, если вместе с процедурой расторжения брака не решался вопрос о разделе совместного имущества.

Отношения между бывшими супругами после развода регулируются положениями Гражданского законодательства, которое не содержит требований об обязательном предоставлении нотариального согласия бывшего супруга.

Что это значит на практике:

• собственник недвижимости после развода вправе распорядиться недвижимостью, приобретенной в браке не предоставляя нотариального согласия от бывшего супруга;
• бывший супруг, без участия которого произведены такие действия, вправе обратиться в суд в целях восстановления своих прав в течение 3-х лет с момента, когда ему стало известно об их нарушении.

Исключение — случаи, в которых существует доказательство того, что продавец точно знал об отсутствии одобрения от бывшего супруга. В то же время, требование о взыскании с «недобросовестного» супруга денежных средств, чаще всего, удовлетворяется.

Как сделать сделку безопасной?

Итак, снизить риски при сделке с домом или квартирой можно придерживаясь таких правил:

1. Совершая любое действие с недвижимостью, являющейся общим имуществом семьи, нужно заручиться согласием супруга. При покупке данное одобрение не обязательно, но в случае спора в суде, может послужить достаточным доказательством осведомленности супруга о распоряжении имуществом, являющимся общим.
2. Планируя сделку с любой недвижимостью, являющейся имуществом только одного супруга, необходимо убедиться, нет ли условий, по основаниям которых, данные объекты могут быть признаны общей собственностью (проводился ли капремонт, переоборудование).
3. При разводе необходимо проводить раздел имущества. Это обезопасит от дальнейших споров, о распоряжении имуществом.
4. Совершая покупку недвижимости, интересоваться, был ли данный объект приобретен в браке и существует ли документ, подтверждающий раздел имущества.
5. Если супруг, давший одобрение на совершение сделки с общей недвижимостью, решил изменить свое решение, ему необходимо засвидетельствовать отказ от согласия и направить его в орган, ответственный за государственную регистрацию прав на недвижимость.

Гражданское и семейное законодательство достаточно подробно регулирует вопрос распоряжения лицами, зарегистрировавшими брак их имуществом, приобретенным в совместной жизни. Однако, не стоит забывать, что отношения в семье строятся на принципах взаимного доверия и уважения, а потому подходить к вопросу продажи или покупки недвижимого имущества супругам при любых обстоятельствах нужно сообща.