Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости позволяет рассчитать адекватную стоимость объекта. При этом затрагиваются такие важные показатели, как экономическая ситуация в населенном пункте, расположение объекта и его преимущества. В этой статье мы расскажем, почему сравнительный подход считается одним из самых лучших на рынке недвижимости.

Сравнительный подход: общая характеристика

Сравнительный, или рыночный подход при оценке объекта недвижимости — это одна из методик определения стоимости наравне с проведением кадастровой или инвентаризационной оценки. Главное отличие от всех используемых методов в том, что для получения расчетной величины используют массовую оценку нескольких схожих между собой объектов. Как правило, используется общая публичная информация о рыночной стоимости каждой квартиры, земельного участка или частного дома.

Общая характеристика:

1. Данный показатель позволяет объективно сравнить несколько аналогичных участков и объектов, а затем вынести справедливую среднюю стоимость.
2. Сравнительный подход используется только в тех регионах и городах, где рынок недвижимости не только развит, но и разрастается с каждым годом.
3. Метод опирается на единственный принцип, который доказывает, что если на рынке недвижимости существует от трех и более объектов, которые имеют схожие параметры, то инвестор (покупатель) не заплатит больше, чем показывает сравнительная оценка.
4. Учитываются и сроки, которые определяют период нахождения объекта на рынке недвижимости. Данный срок называется экспозицией. Например, в крупных городах средний срок экспозиции не превышает двух недель (для жилых помещений). На основе сроков экспозиции можно определить, была ли занижена цена или наоборот завышена. К примеру, в Санкт-Петербурге средний срок составляет 1 месяц. В случае, когда жилплощадь была продана за 1-2 недели, то это свидетельствует о заниженной стоимости. Также считается, если квартира или дом были проданы за несколько месяцев, то цена была сильно завышена.

В первом случае рассматриваются лишь те объекты, которые связаны предложением на рынке недвижимости и количеством спроса. Во втором случае идет замещение, то есть предлагаются объекты, которые подойдут под спрос среднестатистического покупателя.

Методы сравнительного подхода

Существует один основной метод сравнительной оценки объектов недвижимости, который предполагает выбор нескольких изучаемых вариантов, имеющих схожие характеристики. Затем, используя элементы сравнения, составляется единая стоимость.

Давайте рассмотрим установленную группу факторов, которые влияют на оценку в сравнительном подходе:

• геопозиция, или местоположение. Учитывается не только близлежащая инфраструктура, но и удаленность района от центра города. Чем ближе объект к центральным зонам жизнеобеспечения, тем выше будет стоимость. Также в сравнительном подходе участвуют такие элементы, как элитность и комфортабельность района/двора, транспортная развязка (наличие метро, велодорожек, пешеходных переходов, автобусных и трамвайных остановок). При изучении данного элемента учитывается экология района, отсутствие промышленных зон и фабрик, наличие парков и оздоровительных центров;
• межевание. Изучается износ объекта недвижимости, площадь и габариты конструкции. В некоторых случаях учитывается состояние близлежащих земельных участков. Если в радиусе 100-600 метров проводятся строительные работы, то сумма за объект снижается;
• сервис и обслуживание участка. Учитываются такие элементы, как наличие коммунально-бытовых условий, а именно проведено ли водоснабжение, электроэнергия. Также определяется, имеется ли парковки/подземные гаражи, подключена ли система безопасности и существует ли реальная возможность привлекать индивидуальных предпринимателей, которые впоследствии станут арендаторами помещений на данном участке или в жилом доме;
• состояние рынка недвижимости. Цена зависит от изменения стоимости объекта за последний квартал, полгода или год;
• права и финансирование. Например, имеет ли объект недвижимости правоустанавливающие документы на земельный участок, предоставляется ли ипотечный кредит на жилплощадь в данном объекте, существуют ли социальные обременения (аренда квартиры или земли у государства/муниципальных служб).

Помимо основного метода сравнения существуют еще 5 разных способов справедливо оценить жилплощадь. К ним относятся:

1. Метод изучения ценовых индексов, где затрагивается временной фактор.
2. Метод прямого сравнения с объектом, который совпадает с изучаемым на 90% по всем параметрам.
3. Метод прямого сравнения с объектом, который совпадает с изучаемым на 60-90% по всем параметрам.
4. Метод прямого сравнения с объектом, который либо частично совпадает, либо совпадает на 80%, но имеет правки и корректировки.
5. Метод оценки объекта, основываясь на удельных показателях.

Чтобы использовать сравнительный подход, необходимо обратить внимание на четыре основных этапа. Они включают в себя:

• изучение определенного сегмента на рынке недвижимости, к которой будет отнесен изучаемый объект;
• сбор информации по аналогичным (схожим с корректировками) объектом, который впоследствии станет опорной точкой для оценки;
• выделение тех факторов, которые отвечают за ценообразование;
• составление примерных цен на изучаемый объект, который в дальнейшем будут изменяться на основании новых элементов.

Метод моделирования ценообразования рынка

Основной метод моделирования ценообразования рынка помогает составить правильную стоимость объектов, основываясь не только на запросах потребителя, но и на количестве спроса. Для этого используют такие элементы сравнения, как:

1. Геопозиция, или место, где находится отчуждаемый объект. Учитывается инфраструктура района, его удаленность от центра.
2. Время действия стоимости объекта. Например, 2,5 недели.
3. Эквивалент, или денежная единица. Например, 1.200.000 рублей.
4. НДС. Включен ли косвенный налог при реализации отчуждаемого объекта недвижимости.
5. Скидки. Производилось ли снижение цены за установленный срок, или наоборот, продавец поднял цену на 3-20% от общей стоимости.

Как правило, нельзя использовать, например, три объекта недвижимости, которые располагаются в разных частях города. Нужно учитывать, что сравнительный метод предполагает изучение тех вариантов, которые находятся в одном районе, имеют схожую площадь, а также аналогичные другие показатели.

Провести оценку недвижимости с помощью сравнительного подхода в домашних условиях практически невозможно. Здесь требуются отличные знания рынка недвижимости, а также проведение его анализа каждые 2-3 дня. Чтобы рассчитать стоимость с помощью сравнительного метода, рекомендуется обращаться за помощью к специалистам.